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UN RECORD DE 281 MDS D’EUROS INVESTIS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE ET 9,6 MILLIONS DE M² DE BUREAUX COMMERCIALISÉS DANS LES PRINCIPAUX MARCHÉS EUROPÉENS EN 2019

Investissement en immobilier d’entreprise : le niveau exceptionnel du dernier trimestre 2019 porte l’année à un record historique de capitaux investis en Europe
 
Avec plus de 100 milliards d’euros, le T4 2019 représente plus du tiers des 281 milliards d’euros investis de l’année 2019, un montant en progression de 3% par rapport au record déjà historique de 2018. Un résultat d’autant plus notable que le plus gros marché historique européen, le Royaume-Uni, est freiné (-18%) pour la seconde année consécutive par l’incertitude sur l’avenir de la collaboration entre le pays et l’Union européenne. Les Pays-Bas (quatrième marché européen) accusent également une baisse (-28%). Mais la performance des deux autres grands marchés, à savoir l’Allemagne (+19%) et la France (+19%), ainsi que celle d’autres marchés importants comme la Suède (+44%), l’Italie (+41%) ou l’Irlande (+84%), ont contrebalancé ces baisses et poussé le volume investi en 2019 au-dessus de celui de 2018.
Le marché allemand est responsable de cette augmentation à hauteur de douze milliards d’euros. C’est un record historique pour le pays qui dépasse pour la première fois le niveau de 2007. Les marchés de Berlin et Munich ont tous deux dépassé la barre des dix milliards d’euros investis en 2019.
Record historique pour le marché français également qui dépasse pour la première fois les 40 milliards d’euros. Cette dynamique profite à toutes les classes d’actifs et secteurs géographiques.
C’est toujours la catégorie des bureaux qui mène la danse au niveau européen avec 47% des volumes investis (+6%). Une vingtaine de transactions représentent plus de 20 milliards d’euros. On y trouve notamment trois très gros portefeuilles allemands et français, ainsi que de nombreux immeubles dans ces deux pays, mais également au Royaume-Uni et en Irlande. Victime d’un abandon de confiance de la part des investisseurs, le secteur du commerce confirme sa baisse entamée en 2016 et qui semble s’installer durablement. On comptabilise de nombreux portefeuilles parmi les plus importantes transactions de commerce de l’année, avec en tête deux portefeuilles allemands dépassant le milliard d’euros. Le secteur de la logistique, après une forte poussée en 2017, semble avoir atteint un rythme de croisière et se maintient autour de 38 milliards d’euros annuels depuis. Cette année, 17 transactions ont dépassé les 200 millions d’euros, dont 14 étaient des portefeuilles, principalement en France, en Suède, en Allemagne et au Royaume-Uni.

L’investissement étranger en Europe rebondit en 2019

En 2019 la présence des investisseurs étrangers en Europe s’est intensifiée (+10%) par rapport à 2018. Les capitaux étrangers représentent la moitié des volumes investis dans l’année, soit 141 milliards d’euros. L’investissement européen (+13%) atteint un niveau record (61,7 Mds €), sa part est de 44%. Les pays qui ont le plus bénéficié de cette hausse sont l’Allemagne (14 Mds €), les Pays-Bas (6 Mds €) et l’Italie (4 Mds €). « L’année 2019 a été marquée par la très forte implication des investisseurs coréens dans le marché européen. En France notamment, ils ont investi 4,3 milliards d’euros, du jamais vu. Malgré la forte présence coréenne, l’investissement d’origine asiatique est en net retrait par rapport à 2018 à l’échelle européenne, cette tendance étant principalement attribuable au Royaume-Uni. Les investisseurs asiatiques avaient en effet massivement investi le marché en 2017 et 2018, en se plaçant notamment sur des actifs de prestige à Londres. Ils sont moins présents en 2019 (-50% par rapport à 2018), ce qui représente un manque de plus de 6 milliards d’euros. Mais ils sont également moins assidus sur le marché allemand (-30%). » commente Larry Young, Directeur du pôle International Investment Group de BNP Paribas Real Estate. L’investissement américain, après une chute brutale des volumes en 2016, augmente progressivement depuis en Europe. Cette progression s’accélère en 2019 (+38%) où il atteint le deuxième niveau record après 2015, qui était alors de 43,5 milliards d’euros. A contre-courant de la tendance générale, les américains ont plus que doublé leurs investissements au Royaume-Uni et ils les ont presque doublés en Allemagne. Quant aux investissements moyen-orientaux, ils sont en légère hausse par rapport à 2018 (+14%). Ils se maintiennent dans une fourchette de 6,5 à 8 milliards d’euros annuels depuis 2016. En 2019, ils ont principalement bénéficié à l’Allemagne et l’Italie et sont restés stables au Royaume-Uni.

 
La demande de bureaux reste élevée dans les 15 principaux marchés européens

Une légère contraction des transactions de bureaux a été enregistrée dans les 15 principaux marchés européens en 2019. Avec 9,6 millions de m² commercialisés l’année dernière, les volumes sont en recul de 4% par rapport à 2018. Toutefois, ceux-ci demeurent à des niveaux élevés, bien supérieurs à leur moyenne de long terme.

De plus, le résultat global cache des réalités très contrastées, avec d’un côté des marchés montrant un ralentissement certain, et de l’autre des marchés qui continuent à très bien se porter. Ainsi, Berlin bat une nouvelle fois tous ses records, puisque la capitale allemande, en hausse de 22% par rapport à 2018, passe pour la première fois de son histoire au-dessus du seuil du million de m² commercialisés, en dépit d’une situation de sous offre avérée. Situation identique pour Milan, en progression de 25% et qui atteint son meilleur niveau jamais constaté. Enfin, Madrid (+16%) et Bruxelles (+42%), enregistrent leurs meilleurs résultats depuis 2007, tandis que Luxembourg (+5%) est également en hausse. Bien qu’en baisse, « Central Paris » (-6%, en raison d’un manque d’offre), Varsovie, Lisbonne (-8% chacune) ou encore Dublin (-17%) poursuivent sur un rythme élevé, à des niveaux conformes ou supérieurs à leur moyenne de long terme. Dans un contexte politique incertain, « Central London » résiste, en dépit d’une diminution des volumes assez forte (-19%) mais qui reste à relativiser puisque calculée par rapport à une excellente année 2018.


Lou Cellier, Directrice adjointe Advisory & Alliances au sein de BNP Paribas Real Estate précise : « Les volumes de transactions de bureaux en Europe ont connu une progression continue au cours des dernières années. Par conséquent, la vacance a atteint des niveaux historiquement bas dans de nombreux marchés, en particulier dans les quartiers d’affaires les plus établis, tirant à la hausse les loyers ‘prime’ dans toutes les grandes villes d’Europe ». De fait, le taux de vacance s’est à nouveau contracté en Europe, s’établissant à 5,2 % en moyenne dans les 15 principaux marchés, avec les taux les plus faibles atteints à Berlin (1,5%) et Munich (2,4%). Les diminutions les plus importantes de la vacance ont été enregistrées à Madrid (-140 pb), Varsovie (-120 pb), Amsterdam et Lisbonne (-100 pb). Dans le même temps, les valeurs locatives ‘prime’ sont restées stables ou ont augmenté dans l’ensemble des principaux marchés européens. Lisbonne (+19 %, 300 €/m²/an) a de son côté enregistré la plus forte croissance des valeurs locatives. Les autres hausses significatives ont concerné Berlin (+11%), Amsterdam (+8 %), Hambourg et Varsovie (+7%).

De bons fondamentaux pour 2020

 

Alors que la croissance économique en Europe a enregistré des résultats inférieurs aux attentes en 2019, en raison d’incertitudes liées aux tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine ainsi que l’issue du Brexit, les dernières enquêtes de conjoncture disponibles affichent un sentiment positif en ce début d’année. « La signature d’un premier accord commercial entre les États-Unis et la Chine ainsi que le début des négociations entre l’Union Européenne et le Royaume-Uni, couplées à un sentiment de marché positif, laissent présager une croissance européenne stable voire en amélioration pour 2020 », analyse Richard Malle, Directeur Research International de BNP Paribas Real Estate.
L’inflation au sein de la zone Euro reste faible et les politiques monétaires devraient rester inchangées. Aucune hausse des taux directeurs n’est attendue d’ici 2022 selon les récentes déclaration de la BCE. « Un afflux de capitaux est attendu en Europe pour les trois prochaines années, avec des échéances massives d’obligations d’États qui arrivent à maturité ou encore avec les politiques monétaires toujours expansives des banques centrales. Dans ce contexte de taux financiers durablement bas, l’immobilier peut être une alternative pour des investisseurs en quête de rendement avec un risque relativement modéré. », conclut Richard Malle.