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MARCHÉ DE L’IMMOBILER D’ENTREPRISE À TOURS : 2018, UNE ANNÉE EXCEPTIONNELLE AVEC 35 900 M² PLACÉS EN BUREAUX ET 79 000 M² EN LOCAUX D’ACTIVITÉ
 

Une très bonne performance du marché des bureaux malgré l’absence des comptes propres
 
Après une année 2017 record, l’année 2018 reste une année exceptionnelle, aussi bien en nombre de transactions (136 opérations contre 128 en 2017) qu’en volume avec 35 900 m² loués ou vendus en bureaux (-8 % vs 2017). « Les transactions se sont faites notamment dans le seconde main en raison d’un manque d’offres neuves. On constate dans le neuf une transaction de plus de 5 000 m² représentant 60 % de ce segment. Il est à noter que les comptes propres ont été absents en 2018 », commente Bertrand BEGAT, Directeur Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction à Tours.
Sur le marché des régions, Tours se positionne au même niveau que les marchés d’Orléans ou Nancy par exemple qui affichent respectivement 40 000 m² et 34 000 m² loués ou vendus.
 
Les secteurs les plus performants sont Tours Centre, Tours Nord et Tours Sud. Ils concentrent à eux seuls plus de 75 % des surfaces commercialisées au 2ème semestre. Tours Sud, avec Les 2 Lions, a surperformé en volume (+20 %) principalement grâce à la prise de bail par Fidélia d’un immeuble de 5 000 m² à construire par Sogeprom situé en face de l’immeuble EDF.
Le marché du centre-ville reste attractif et demandé par les entreprises. Il concentre 38 % du nombre de transactions, principalement dans le seconde main, en l’absence de produit neuf. « En 2018, nous enregistrons une seule grande transaction pour 1 450 m² : un centre de coworking HQ, dans les anciens locaux de La Poste. Traditionnellement, ce secteur concerne principalement des petites surfaces inférieures à 250 m², à hauteur de 76 % », indique Bertrand BEGAT.
La périphérie, portée par le seconde main, concentre le même nombre de transactions qu’en centre-ville (38 % du marché). Les transactions de moins de 250 m² dominent largement ce marché, comme en centre-ville.
 
Les prix de vente, ainsi que celui de location, demeurent semblables à ceux de 2017 et plus largement à ceux des quatre dernières années. Pour des surfaces situées dans l’hyper centre-ville, à proximité de la gare, et pour des locaux refaits à neuf avec des prestations de qualité, le loyer attendu pourrait atteindre les 180€ HT HC /m²/an.
 
Si l'offre à un an continue globalement de diminuer avec 48 000 m² disponibles, l’offre neuve se maintient. Elle reste relativement faible (moins de 15 000 m²), mais elle représente plus de 25% du volume global, contre 15% à fin 2017.
Les offres neuves avec PC obtenus ne démarreront que 15 mois après une signature de BEFA ou de VEFA. Les secteurs concernés par les prochains développements sont les 2 Lions et St-Pierre-des-Corps. « L’offre de seconde main baisse pour la 5ème année consécutive pour ne compter plus que 36 100 m². Le bon niveau de transactions des ventes à utilisateurs en seconde main explique notamment cette tendance », précise Bertrand BEGAT.
 
Des livraisons sont attendues sur le secteur de St-Pierre avec CAP 55, Tours Nord avec l’AERONEF et les 2 Lions avec plusieurs programmes en projet. Il est à noter que seul l’AERONEF propose des surfaces en blanc ou gris. Malgré ces développements, l’offre future est insuffisante et sur Tours Centre, elle n’est pas toujours en adéquation avec les demandes des utilisateurs qui s’expriment à l’achat.
 
« Après un manque d’offres neuves en 2018, nous allons retrouver un bon équilibre en 2019. L’offre immédiate au 1er janvier 2019 était principalement située sur les secteurs Tours Nord, 2 Lions ou St Pierre des Corps mais certains de ces programmes ont déjà trouvé preneur en ce 1er trimestre 2019. Pour exemple, nous venons de signer 2 000 m² de bureaux pour Mutualité Française Centre Val de Loire, sur l’Aeronef et nous avons actuellement plus de 3 500 m² en négociation avancée sur des programmes neufs. Nous sommes donc très confiants pour cette année », conclut Bertrand BEGAT.
 
Une année record en locaux d’activité avec 79 000 m² placés
 
L’année 2018 est une année exceptionnelle avec 79 000 m² placés en locaux d’activité, se situant bien au-dessus de la moyenne décennale établie à 54 400 m². Les transactions dans le neuf sont en forte hausse (+83 %), grâce notamment à des programmes disponibles à la location, à un marché des comptes propres et des clés en main dynamiques. Le seconde main progresse de 6% et continue ainsi de dominer le marché : il représente 86% du volume placé.
                                                                         
« Contrairement à un volume en hausse, le nombre de transactions a connu une baisse de 11% avec 84 transactions. 37 % de ces transactions concernent des locaux de plus de 1 000 m² contre 20% en 2017 », commente Annelyse DAUMAIN, consultante Activités / Logistique chez BNP Paribas Real Estate Transaction à Tours.
 
Le marché a été porté par huit grandes transactions de plus de 2 000 m². Sept de ces transactions sont réalisées pour le compte des utilisateurs. A noter, la friche industrielle anciennement occupée par DHL et dont la démolition est en cours, permettra la construction de nouveaux locaux d’activité. Des transactions ont déjà été réalisées sur ce site par BNP Paribas Real Estate.
« Dans la continuité des chiffres de l’année dernière, on assiste à la hausse remarquable du nombre des ventes, passant de 28% en 2017 à 46 % en 2018. Les propriétaires ne souhaitant pas faire de travaux de réhabilitation ont mis leurs bâtiments à la vente ce qui a permis de créer des opportunités pour les entreprises souhaitant acheter », indique Annelyse DAUMAIN.
 
En 2018, la surface moyenne commercialisée est de 780 m² à la location et de 1 130 m² à la vente, un score jamais atteint auparavant. Le secteur le plus performant est la zone Nord, suivie des zones Sud et Est, tandis que la zone Ouest est en retrait et enregistre très peu de transactions.
 
En termes de valeurs, elles sont stables et atteignent 60 euros HT/m² dans le neuf. En revanche, les loyers devraient progresser en 2019, renforcés par la localisation de ces locaux neufs mixtes au sein d’environnements commerciaux. Actuellement, sur ce type de sites, les valeurs s’élèvent à 98 € prix moyen (activité/bureaux).
 
En ce qui concerne le seconde main, les prix sont restés également stables malgré la rareté des biens en bon état disponibles sur le marché. Ainsi, la localisation, l’état des locaux et leur modularité peuvent impacter fortement les loyers qui peuvent aller de 30 à 70 €.
 
L’offre disponible à un an est évaluée à 134 000 m², dont 21 000 m² en 16 produits neufs, et rattrape la moyenne décennale. Le marché est à l’équilibre mais sous tension.
 
Elle est composée pour plus d’un tiers de biens de petites surfaces (moins de 500 m²) en augmentation par rapport à l’année dernière, tandis que les biens de plus de 2 000 m² sont rares (seulement 17) et souvent vieillissants.
 
Les offres proposées à la vente sont en minorité et ne représentent qu’1/4 de l’offre disponible alors que la demande exprimée est forte.
 
En termes de demande exprimée, la moitié des recherches concerne des locaux de moins de 1 000 m², ce qui est représentatif du marché, avec 63% des transactions.
« Ce début 2019 s’annonce prometteur et la part des ventes devraient continuer à augmenter. Tous les signaux sont au vert », conclut Annelyse DAUMAIN.
 
Logistique : un marché stable marqué par le manque d’offre disponible
 
Le marché de la logistique est stable, avec le même nombre de transactions et quasiment le même volume qu’en 2017, soit 35 700 m² placés
. La plus grande transaction logistique enregistrée en 2018 est la construction de 18 000 m² d’entrepôts Classe A à Château-Renault, pour le compte de LESTRA.
« Nous avons aujourd’hui très peu de locaux disponibles à vocation logistique en stock (moins de 20 000 m²) et les nouvelles demandes se tournent vers le neuf, correspondant aux nouvelles normes, ce qui augmente les prix de location au m² à 40 € contre 36 € HT/m²/an en moyenne en 2017. Nous assistons à un regain des demandes d’entrepôts logistiques en 2019 avec déjà deux demandes de plus de 5 000 m² chacune » indique Annelyse DAUMAIN.