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UN DÉBUT D’ANNÉE TRES PROMETTEUR POUR LES 6 PRINCIPAUX MARCHÉS* DES BUREAUX EN REGIONS
 

Avec 261 000 m² commercialisés au premier trimestre 2019, les six principaux marchés* en Régions présentent une hausse de 4% par rapport à 2018 et établissent deux nouveaux records. « C’est la première fois que l’on dépasse la barre des 260 000 m² placés et que plus de 500 deals sont signés sur la période. Cela nous laisse envisager une année 2019 exceptionnelle », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.
 
Alors que les transactions de produits de seconde-main sont en léger repli, c’est le neuf qui continue de porter la progression des marchés régionaux. Avec plus de 125 000 m² placés, il représente près de la moitié des surfaces placées. A contrario, le volume commercialisé en comptes propres et clés en main locatifs chute par rapport au 1er trimestre 2018 (-75%). Autre fait marquant, le volume des ventes à utilisateurs progresse et représente 20 % du volume placé (10% au T1 2018) : attirées par les prix modérés des marchés régionaux, des conditions d’emprunt favorables et confiantes dans le caractère durable de leurs installations, les entreprises continuent de mettre en place des logiques patrimoniales.
 
En termes de créneaux de surface, le socle des transactions inférieures à 1 000 m² est à son plus haut niveau. Par ailleurs, alors qu’ils étaient relativement anecdotiques il y a encore 5 ans, les deals de grandes surfaces (>2 000 m²) ne sont pas en reste et progressent en volume de +20%, pour un nombre de transactions équivalent à l’année dernière.
 
*Six principaux marchés : Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse.
 
 
 
Des performances contrastées entre les marchés régionaux
Lyon réalise un début d’année impressionnant avec 93 000 m² placés, soit une hausse de 40 % par rapport au début de l’année précédente. Ce bon résultat s’explique par la signature de dix deals de plus de 2 000 m² dont l’acquisition de 6 000 m² par Nexans sur le secteur de Gerland, une transaction réalisée par BNP Paribas Real Estate.  
Dans ce classement trimestriel, Lille conserve sa seconde place, avec 54 000 m², un léger repli par rapport au record établi en 2018. A l’image de la dynamique globale notée en Régions, la demande placée dans le neuf a explosé ce trimestre (+70 %) grâce à la forte dynamique de construction sur la métropole.
Malgré l’absence de compte propre et de clé en main locatif, Bordeaux réalise son meilleur début d’année depuis 2013 avec 35 000 m² placés. Le marché se hisse à la troisième place devant Nantes qui confirme sa bonne performance de 2018 et Aix-Marseille qui affiche un léger retrait. Enfin, pénalisée par le manque d’offre et l’absence de compte propre et clé en main qui sont l’ADN de Toulouse, la capitale occitane réalise une contre-performance en ce début d’année avec 23 000 m² placés seulement. 

Une part d’offre neuve qui continue de progresser
L’offre à un an est stable autour des 1 500 000 m². Même avec des niveaux de transactions records, les produits neufs continuent de progresser et représentent plus de 30% des surfaces disponibles. La part de l’offre neuve diffère toutefois fortement entre les marchés : « Les deux marchés qui se sont distingués ce trimestre, Lyon et Bordeaux, sont ceux qui présentent une part d’offre neuve importante (40%), tandis que les retraits affichés par Toulouse et Aix-Marseille sont directement liés à la rareté de biens de qualité », commente Jean-Laurent de la Prade.
A l’échelle des 6 marchés, l’offre de seconde main est à son plus bas niveau depuis 2013 : le bon entretien du parc par les bailleurs qui n’hésitent plus à rénover leurs biens favorise un meilleur écoulement des actifs plus anciens.
 
Des loyers globalement en hausse dans les villes régionales
Le loyer top est en hausse dans tous les marchés régionaux sauf à Lyon où il se maintient à 300€/m²/an hors IGH. Cette tendance haussière s’explique par la tension sur l’offre dans les secteurs les plus dynamiques de la plupart des marchés régionaux.
« Porté par le développement de l’offre neuve et les perspectives macro-économiques bien orientées, le marché des bureaux en Régions pourrait enfin dépasser le 1,8 million de m² placés en 2019 », précise Jean-Laurent de La Prade.
 
Un premier trimestre solide pour l’investissement en bureaux sur l’ensemble des Régions
530 millions d’euros ont été investis au cours du premier trimestre 2019, soit un niveau équivalent au T1 2018 qui représente un record historique. Cependant, on doit ce très bon résultat principalement au marché lillois ; en effet ce dernier concentre quasiment la moitié des volumes investis ce trimestre. « Les autres marchés régionaux vont connaître un rattrapage dans les mois à venir. Compte tenu de la compression des taux et des plus-values réalisables, les investisseurs n’hésitent pas à vendre leurs actifs et les négociations en cours sont nombreuses », explique Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction. Dans certains secteurs, les taux devraient encore se contracter au cours de l’année ; ce sera le cas pour des marchés matures tels que Lyon ou Bordeaux, mais également pour des marchés secondaires, à l’instar de Nancy et Metz qui verront leur taux « prime » descendre en-dessous des 6%. « Depuis 2013, les investissements en Bureaux en Régions ne cessent de progresser. Nous prévoyons cette année encore à un excellent résultat. Le montant global devrait une nouvelle fois dépasser la barre des 2,5 milliards d’euros comme c’est le cas depuis 2 ans », précise Pierre-Michel Olivier.