Paris, France

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| Communiqué de Presse

MARCHÉ DES BUREAUX À AIX/MARSEILLE EN 2018 : DYNAMISME DU MARCHÉ DES UTILISATEURS ET PLUS DE 266 M€ INVESTIS
 

Après une année 2017 exceptionnelle, le marché des bureaux à Aix/Marseille a connu une baisse du volume placé en 2018 avec 124 000 m² vendus ou loués contre 140 000 m² en 2017. « Ce repli était attendu en raison de l’absence de livraison significative qui n’a pas permis de renouveler l’offre de grande surface fortement consommée en 2017. Le nombre de transactions est toutefois en hausse de 10%, preuve du dynamisme du marché et de l’intérêt des utilisateurs pour les surfaces disponibles », explique Nicolas Treich, Directeur de BNP Paribas Real Estate Transaction à Marseille.
 
Sur un marché régional dominé par Lyon et Lille, Marseille se positionne ainsi en 5ème position, derrière Toulouse et Bordeaux et juste devant Nantes et Montpellier.
 
En termes de volume placé par quartier d’affaires, à l’exception de Marseille Centre qui n’a pas connu de grandes transactions, il est en hausse pour les autres secteurs et notamment Marseille Est. Euroméditerranée, en tant que secteur tertiaire de référence, est le secteur le plus impacté par l’absence de grandes transactions, mais ce manque a été bien compensé par les transactions de tailles intermédiaires. Marseille Sud, souffrant d’un manque d’offres de qualité livrées, devrait attendre 2021 pour retrouver des programmes neufs avec la livraison de l’immeuble 132 Michelet, développé par Altarea Cogedim.
 
Parmi les transactions les plus significatives, citons la prise à bail du Tribunal Administratif pour 3 500 m² de bureaux situés rue Mazenod. « Le secteur public est toujours bien présent, mais les grands groupes privés ont regagné du terrain en 2018, représentant 80% des transactions de plus de 1 000 m² sur le secteur de Marseille », précise Nicolas Treich.
 
Suite à cette pénurie d’offre neuve et de grandes transactions, les immeubles de seconde main et les surfaces intermédiaires (< 3 000 m²) ont tiré leur épingle du jeu en 2018. Ainsi, les immeubles comme Totem ou bien les Docks ont absorbé plusieurs projets de plus de 1 000 m².
 
L’offre disponible à un an est en hausse avec 256 000 m² et retrouve ses niveaux de 2015/2016 grâce aux livraisons prochaines de plusieurs immeubles neufs de grande taille telles que Castel Office (6 000 m²) et Eko Active (8 500 m²), tous les deux développés par Icade. A cette offre neuve viendront s’ajouter certains immeubles de seconde main qui seront rénovés, tels que Grand Horizon ou encore Cap Joliette, deux actifs de plus de 10 000 m² dont les livraisons interviendront respectivement en 2020 et 2022.
 
                    

Les valeurs locatives se maintiennent à un niveau élevé. Ainsi, le loyer top atteint 320€ HT/HC/m²/an pour l’immeuble La Marseillaise dans le secteur d’Euroméditerranée tandis que la valeur moyenne pour les immeubles neufs non IGH correspond à 260€ HT HC/m²/an ou 210€ HT HC/m²/an dans le seconde main. En territoire aixois, les opérations neuves en péri centre-ville ont atteint des valeurs de 200€/m² alors que le loyer moyen en seconde main s’élève à 125€ HT HC/m²/an.
 
 
Investissement en bureaux à Aix/Marseille : une bonne année avec un volume global qui dépasse les 250 M€
Après une année 2017 exceptionnelle portée par la vente de l’opération des Docks pour plus de 200 millions d’euros, le marché de l’investissement à Aix-Marseille s’élève cette année à 266 M€, soit une hausse de 10% par rapport à la moyenne 5 ans. Parmi les principales transactions, notons les ventes de deux VEFA à Marseille : Corail dans le secteur d’Euroméditerranée acquis par AMUNDI et 8ème Art dans le 8ème arrondissement acheté par PREDICA.
« Après plusieurs années de stabilité, faute de produits mis en vente sur le marché, le taux de rendement ‘prime’ dans le secteur de Marseille se contracte significativement pour atteindre 4,70% en 2018 », commente Nicolas Treich.