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LES PRINCIPAUX MARCHÉS D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EUROPÉENS SE MAINTIENNENT À UN TRÈS BON NIVEAU AVEC 101,8 MDS D’EUROS INVESTIS ET 4,75 MILLIONS DE M² DE BUREAUX COMMERCIALISÉS AU S1 2019
 

Une croissance économique européenne au ralenti et des taux financiers au plus bas
 
La croissance économique en Europe subit en 2019 un ralentissement plus fort qu’anticipé, impactée notamment par l’escalade des tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine. Au total, la croissance de la Zone euro pourrait atterrir à 1,1% en 2019, contre 1,9% en 2018. « Au sein même de l’Europe, les principales actualités à surveiller d’ici les prochains mois concernent la situation géopolitique, comme celle du Royaume-Uni ou de l’Italie. Au-delà de ces incertitudes, la croissance européenne reste néanmoins portée par des fondamentaux solides, à savoir la dynamique de l’emploi, la bonne orientation du revenu des ménages, la bonne tenue des résultats des entreprises ainsi que les taux d’intérêt favorables », analyse Richard Malle, Directeur Research International de BNP Paribas Real Estate.
 
Dans cet environnement incertain, les taux longs obligataires à dix ans ont à nouveau atteint des niveaux planchers, s’installant en territoire négatif dans des pays comme l’Allemagne (-0,7%), la France (-0,4%) et les Pays-Bas (-0,6%). « Depuis 2014, les nouvelles économiques, favorables ou défavorables, portent les taux financiers à la baisse. Le risque de remontée significative des taux longs se dissipe davantage d’ici les prochaines années. Ainsi, une inflexion des taux de rendement paraît peu probable à moyen terme pour les principaux marchés immobiliers d’Europe », ajoute Richard Malle.

Après le résultat record de l’année 2018, l’investissement en Europe se maintient à un niveau élevé


L’investissement en immobilier d’entreprise en Europe au S1 2019 s’établit à 101,8 milliards d'euros, soit 13 % de moins que le record historique de 2018. Toutes les classes d’actifs sont concernées par ce recul à l’exception de celle de l’hôtellerie, en progression de 26% avec 10,2 Mds €, proche du record de 2015 (10,7 Mds €). Cette performance est le fait de plusieurs grandes transactions incluant des portefeuilles en Italie, France et République Tchèque notamment. Le segment des bureaux (47 Mds €) affiche un retrait de 6%, cette bonne tenue s’expliquant par deux transactions de plus d’1 Md € à Paris et un nombre important de méga deals dans les gros marchés allemands. La logistique est en baisse (-16%) avec 13,1 Mds € investis ; ce qui reste 30% plus élevé que la moyenne long terme. Le segment du commerce accuse la baisse la plus importante (-31%) avec 16,4 Mds € investis, niveau nettement en retrait de la moyenne long terme attestant de l’effritement de l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actif.
Avec un volume d'investissement de 24,4 milliards d'euros, l’Allemagne (-6%) prend la première place du classement des pays européens. Bien qu’en légère baisse, le niveau d’investissement dans le pays se situe dans la moyenne des 5 dernières années. Dans les plus grandes villes (à l’exception de Berlin où le volume a atteint un niveau record), la baisse est plutôt due à un manque de produits qu’à un affaiblissement de la demande pour le marché allemand. Jusque-là premier, le Royaume-Uni se retrouve en deuxième position avec 22,1 Mds €, un niveau en fort retrait par rapport au S1 2018 (-33%), mais également par rapport à la moyenne long terme. Les marchés se retrouvent plongés dans le brouillard du Brexit, les investisseurs ayant pour beaucoup préféré suspendre leurs stratégies d’investissement en attendant d’y voir plus clair. Après le niveau record de 34 Mds € atteint en 2018, le marché français entame l’année 2019 sur la même lancée (+0%) avec 13,7 Mds € investis. Le marché est porté par les bureaux qui représentent 70% du résultat. Il est à noter que la tendance est plutôt à la hausse dans le reste des pays européens, à l’instar de la Belgique (+105%), de l’Italie (+96%), de l’Espagne (+88%), de la Pologne (+57%) ou encore de la République Tchèque (+31%) et de l’Irlande (+6%). Seuls quelques pays tels que les Pays-Bas (-55%), le Luxembourg (-22%) ou la Roumanie (-65%) enregistrent un retrait.
 
L’investissement étranger dans l’immobilier d’entreprise européen en perte de vitesse

Au premier semestre 2019, la présence des investisseurs étrangers sur le marché de l’immobilier d’entreprise en Europe s'est estompée (-10 % par rapport au S1 2018). « Les investisseurs européens se distinguent toujours avec une part de marché qui a même progressé depuis le début de l’année (45%). Les investisseurs américains, après un pic d’activité suivi d’un retrait du marché européen en 2016, fluctuent autour des 25 Mds € annuels depuis. Ils s’inscrivent dans cette stabilité au premier semestre 2019. Les asiatiques sont moins assidus (-11%) mais ont clairement assis leur présence en Europe au cours des dernières années. Les investisseurs moyen-orientaux se montrent moins présents en 2019 (-24%) avec un niveau d’investissement en fort retrait par rapport à la moyenne long terme. » commente Larry Young, Directeur du pôle International Investment Group.
 

 
La demande de bureaux reste élevée dans les 15 principaux marchés européens

Les volumes de transaction dans les 15 principaux marchés européens des bureaux sont restés très élevés au cours du 1er semestre 2019, puisque 4,75 millions de m² ont été commercialisés au cours des 6 premiers mois de l’année. Bien qu’en diminution de 2 % par rapport à 2018, le 1er semestre affiche le deuxième meilleur résultat à six mois enregistré au cours des 10 dernières années. De plus, le résultat global cache des réalités très contrastées, avec d’un côté des marchés montrant un net ralentissement, et de l’autre des marchés qui continuent à battre des records.
Ainsi, Varsovie (-12%), « Central Paris » (-16%), « Central London » (-18%) et Amsterdam (-27%) fléchissent, mais restent à des niveaux conformes à leur moyenne de long terme. De plus, les perspectives de fin d’année restent bonnes à Paris, avec de nombreuses grandes transactions attendues pour la deuxième partie de l’année, alors que Londres s’en sort mieux que prévu bien que la date limite fixée par l’Union Européenne pour le Brexit approche.
Les quatre principaux marchés allemands ne semblent quant à eux pas affectés par le ralentissement de l’économie outre-Rhin, avec notamment Berlin et Hambourg qui enregistrent leur meilleur résultat de tous les temps. Des records sont également battus à Bruxelles, où les volumes ont plus que doublé par rapport à 2018 (+125%), à Milan (+18%) ou encore à Madrid (meilleure performance au premier semestre depuis 2007, en hausse de 35% sur un an).
 
 
Aymeric Le Roux, Directeur exécutif International Advisory & Alliances, précise : « Portés par une forte dynamique transactionnelle depuis plusieurs années, les marchés européens des bureaux affichent aujourd’hui des taux de vacance extrêmement faibles. L’offre immédiatement disponible a ainsi atteint des plus bas historiques dans la plupart des grandes villes européennes, où la compétition entre utilisateurs pour les actifs de qualité localisés dans les principaux quartiers d’affaires reste plus vive que jamais. Les loyers ‘prime’ reflètent logiquement la tendance, et demeurent à des niveaux élevés partout en Europe ». De fait, le taux de vacance s’est à nouveau contracté en Europe, s’établissant à 6,2 % en moyenne, avec les taux les plus faibles atteints à Berlin (1,7%) et Munich (2,2%). Les diminutions les plus importantes de la vacance ont été enregistrées à Varsovie (-260 pb), Lisbonne (-210 pb) et Amsterdam (-190 pb). Dans le même temps, les valeurs locatives ‘prime’ sont restées stables ou ont augmenté dans l’ensemble des principaux marchés européens, hormis Central London (-2 % par rapport au S1 2018) où ils ont atteint 1 211 £/m²/an. Hambourg (+11 %, 360 €/m²/an) a de son côté enregistré la plus forte croissance des valeurs locatives. Les autres hausses significatives ont concerné Varsovie, Berlin (+9 %) et Milan (+5%).