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LE MARCHÉ DES BUREAUX EN RÉGIONS : CENTRE-VILLE VERSUS PÉRIPHÉRIE

Un écart entre les intentions exprimées par les entreprises et la réalité
Alors qu’en Ile-de-France et en Europe les quartiers d’affaires centraux montent en puissance, notamment boostés par le coworking, il est légitime de s’interroger sur la dynamique des parcs d’affaires en périphérie alors que le plus emblématique en Régions, Sophia Antipols, fête ses 50 ans cette année. Le centre-ville est-il vraiment l’implantation idéale et les loyers plus élevés sont-ils un prix à payer pour recruter ou attirer ? C’est la thématique abordée par BNP Paribas Real Estate lors des Rencontres Régions qui ont regroupé plus de 250 clients utilisateurs et investisseurs.
 « Quand on regarde notre classement à mi-année des Régions, non pas par le prisme des villes mais par celui des secteurs d’affaires, la parité est respectée avec cinq quartiers périphériques et cinq situés en centre-ville », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.

  Toutefois, malgré ce dynamisme des quartiers d’affaires en périphérie, la demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate en centre-ville est en hausse. Cette progression se justifie notamment par le développement récent en Régions de quartiers d’affaires en centre-ville suite à des opportunités foncières importantes, comme Euronantes ou Euratlantique à Bordeaux. Il ne faut cependant pas s’y tromper : si en moyenne ces dix dernières années, plus d’un client sur deux souhaitait s’implanter en centre-ville, la répartition des transactions montre que c’est moins d’un client sur deux qui s’y est finalement installé.
 
« Nous faisons ainsi le constat qu’il y a bien un écart entre les intentions et la réalité. Et si l’on regarde à l’échelle des marchés, ce qui est marquant, c’est la diversité des situations. C’est moins de 30% de la demande exprimée qui souhaite s’implanter en centre-ville de Toulouse, qui est historiquement un marché de périphérie, alors qu’à Bordeaux 70% de nos clients plébiscitent les quartiers centraux », ajoute Jean-Laurent de La Prade.


Classement S1 2019 par quartier d’affaires

Avec plus de 900 000 m² placés au S1 2019, le marché des bureaux en régions bat chaque année le record précédent depuis 2015

Après une forte stabilité entre 2010 et 2014, le marché des bureaux en régions bat chaque année le record précédent depuis 2015. Avec plus de 900 000 m² placés au premier semestre sur les 17 villes étudiées par BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux en régions enregistre une hausse de 10%, pour une progression cumulée de plus de 60% ces cinq dernières années.
 « Les beaux résultats de ce semestre sont d’abord dus à l’explosion des transactions supérieures à 10 000 m². Elles totalisent près de 170 000 m². C’est 20% du volume global, mais c’est surtout huit fois plus que l’an dernier à date. La deuxième raison de ce nouveau record est la ruée sur le neuf en Régions », analyse Jean-Laurent de La Prade.
 

 
es performances des marchés régionaux sont plutôt hétérogènes. Certaines métropoles continuent de s’envoler comme Lyon, Lille, Bordeaux et surtout Montpellier qui s’installe au pied du podium ce semestre devant Marseille et Nantes, tandis que Toulouse recule à la 7ème place pour la première fois de son histoire. Rennes, pour sa part, continue sa belle progression.
Pour les marchés inférieurs à 50 000 m², si Dijon et Nancy s’en sortent bien, les autres sont en baisse. Ils ont globalement un point commun : un fort retrait des transactions dans le neuf.
A l’échelle internationale, Lyon et Lille confirment leur présence dans le top 20 des métropoles européennes. Portées par leur belle progression ce semestre, elles changent même de catégorie : en glissement annuel, Lyon se situe devant Dublin, Budapest et même Barcelone, et challenge désormais Milan. Lille reste encore loin de Bruxelles, mais rivalise maintenant avec sa voisine Amsterdam, la capitale économique des Pays-Bas.







Des loyers « Top » en hausse dans les principales métropoles régionales



Les valeurs locatives top restent stables dans la plupart des marchés régionaux, voire à la hausse dans les métropoles sous tension.
Après avoir longtemps stagné à 200€, le loyer top à Nantes atteint 250€/m² pour la prise à bail de la Halle de la Madeleine, un immeuble neuf dans le centre-ville historique.
Les loyers top à Bordeaux continuent de progresser pour atteindre 260€.
Le loyer le plus élevé est enregistré à Lyon pour la prise à bail de surfaces dans la tour To Lyon à 325€/m².
 
Une offre stable et de meilleure qualité
Concernant l’offre future, le volume d’offre en chantier et les lancements en blanc, ont permis le renouvellement des disponibilités sur le marché. Toutefois, la baisse du volume des projets pourrait freiner à moyen terme la dynamique en Régions, en particulier pour les marchés secondaires qui connaissent déjà une pénurie d’offre neuve. En fonction des marchés et des différents quartiers d’affaires, la situation est très hétérogène. À Lyon, le secteur de Gerland garde son rythme élevé de livraisons et devrait confirmer son statut de nouveau quartier d’affaires majeur de la métropole. De la même façon, à Lille, la commune de Villeneuve-d’Ascq continue de concentrer la majorité des projets à court et moyen termes. À Marseille et Toulouse, le niveau d’offre neuve disponible ou en chantier reste insuffisant laissant anticiper une persistance de la pénurie d’offre dans les prochains mois, alors que les lancements en blanc devraient permettre un rééquilibrage de ces marchés pour 2021.
La dynamique du marché des bureaux en régions devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année 2019
« Malgré un léger ralentissement, les indicateurs économiques en Régions restent bien orientés. Notre en-cours continue de progresser de 10% par rapport à l’an dernier et la demande exprimée auprès de nos équipes est au plus haut niveau depuis plus de 10 ans. Ainsi, nous pourrions approcher la barre des 1,9 millions de m² placés », anticipe Jean-Laurent de La Prade.
 
Investissement : un bon premier semestre en Régions
Avec près d’1,2 milliard d’euros engagés sur les 6 premiers mois de l’année, le volume d’investissement Bureaux en Régions est en ligne avec le résultat de l’an dernier. Il s’établit ainsi à un niveau bien supérieur à la moyenne long terme.
Ce semestre, Lille prend la tête du classement régional. En effet, la métropole lilloise continue de bénéficier du très fort dynamisme des VEFA et ces immeubles neufs trouvent rapidement acquéreurs. Le marché lyonnais s’installe sur la 2ème marche du podium, suivi par Toulouse. La plus grande transaction du semestre s’est signée dans la métropole toulousaine : Catalyst Capital s’est positionné sur le portefeuille Aurora pour un montant supérieur à 100 millions d’euros. 
Concernant les taux « prime », de nouvelles contractions devraient être actées d’ici la fin de l’année. « Nous anticipons une nouvelle baisse des taux en lien avec la bonne situation économique globale, dont notamment un taux de l'OAT qui ne cesse de décroître, ainsi qu’un marché locatif toujours très soutenu dans les principales villes de Régions. Dans ces conditions, sur l’ensemble de l’année 2019, nous prévoyons un volume d’investissement en Bureaux en Régions autour de 2,6 milliards d’euros », explique Jean-Laurent de La Prade.