Paris, France

Marché

Télécharger le pdf

| Marché

LE COWORKING EN EUROPE EN 2018 : LE MARCHÉ SE STRUCTURE AVEC UNE CROISSANCE GÉNÉRALISÉE
 

  • Une croissance générale : les pays affichent une progression significative partout en Europe
 
  • Des surfaces moyennes toujours plus importantes
 
  • Londres, Paris et Varsovie : marchés les plus denses avec une forte implantation d’espaces de coworking, notamment portée par les grands acteurs internationaux
 
Le marché du coworking en Europe se structure selon une étude du département Research de BNP Paribas Real Estate, avec d’importantes transactions en 2018. Flexible, adaptable, en accord les besoins des entreprises, le coworking séduit de plus en plus, induisant une croissance des transactions d’espace de coworking dans les grandes villes européennes. L’espace de travail est repensé, plus communautaire, à la recherche d'autres services et outils. Les stratégies immobilières doivent s'adapter à un éventail de possibilités modernes.
 
Les transactions d’espace de coworking en Europe en 2018 (en milliers de m²)
 
Un marché européen dynamique en 2018
 
Une augmentation du nombre d’espaces de coworking et de leur surface moyenne est observée en Europe. Londres demeure la ville la plus densément équipée, complétant son offre avec plus de 180 000 m2 de nouveaux espaces de coworking (+13 % vs. 2017). Néanmoins, sur les 18 villes d’Europe analysées, Vienne, Milan, Cologne et Dublin se révèlent être des marchés très actifs avec un développement rapide. En effet, Vienne et Milan affichent des performances record avec respectivement 30 365 m2 et 38 211 m2 en termes de nouveaux espaces de coworking, soit une augmentation de 449 % et 294 % face à 2017. 6 transactions ont été réalisées à Cologne en 2018 pour une surface totale de 29 200 m2 (+161 % vs. 2017). Enfin, 8 opérations pour 43 338 m2 (+122 % vs. 2017) viennent dynamiser le marché dublinois qui affiche une surface moyenne par opération de 5 417 m2, la plus importante d’Europe.
 
Des surfaces toujours plus importantes
 
En 2018, la tendance des surfaces plus importante à la location a été observée, notamment à Vienne où une opération moyenne avoisine les 5 000 m2 (+83 % vs. 2017). Cela s’explique notamment par l’appropriation du marché par de grands acteurs internationaux, adeptes des grands espaces. A Amsterdam, les transactions se sont effectuées en 2018 autour 3 500 m2 (+29 % vs. 2017).  Quant à Madrid, la surface moyenne d’un espace de coworking atteint 2 701 m2, affichant une hausse de 10 % par rapport à 2017.
 
Londres, Paris et Varsovie : les marchés du coworking les plus denses
 
Portées par les grands acteurs internationaux, Londres, Paris et Varsovie dominent le marché européen du coworking. Londres a dénombré 70 nouvelles opérations en 2018, principalement concentrée dans la City et West End, les quartiers d’affaires incontournables de la capitale. Paris comptabilise 28 transactions en 2018 pour une surface totale de 117 866  (+19 % vs. 2017), presque exclusivement intramuros et concentrées dans les quartiers centraux des affaires. Le marché du coworking à Varsovie a quant à lui été complété par 109 978 m2 en 2018 avec 32 nouveaux espaces, dont plus de 40 000 m2 détenus par un des leaders mondiaux du secteur.
 
« Après l’explosion du nombre d’espaces de coworking ces dernières années, qui a bondi d’environ 1 000 en 2012 à plus de 18 000 aujourd’hui dans le monde, le marché devrait être en voie de stabilisation, voire à certains endroits de consolidation. Avec un quart des espaces de coworking dans le monde encore non profitables en 2018, le marché aura d’autant plus besoin de se repenser et d’évoluer au cours des prochaines années. Car là où les coworkers profitent de la flexibilité offerte par ce modèle, les marques de coworking, elles, s’engagent sur des baux fermes et doivent rentabiliser leur investissement sur le long terme. Aussi, les acteurs indépendants qui n’ont pas la capacité de lutter contre les grandes marques vont sans doute devoir se positionner sur des créneaux spécifiques. Toutefois, la tendance est aux nouvelles formes de collaboration et le coworking s’inscrit durablement dans le paysage tertiaire », explique Richard Malle, Global Head of Research BNP Paribas Real Estate.
 
- Focus sur Londres, Paris et Varsovie -
 
Londres

Les marchés du coworking et des centres d’affaires ont connu une importante accélération au cours des dernières années dans le secteur de Central London. En 2018, ce sont en effet près de 183 000 m² qui ont été pris à bail par des acteurs de ce secteur (+13% par rapport à 2017). Au sein de la capitale britannique, le quartier de La City a représenté 40% des surfaces totales louées, le West End 28 % et le Midtown 17%. Cette demande s’explique par l’attrait des utilisateurs pour des espaces offrant des baux flexibles et la possibilité d’optimiser les coûts. Cette tendance devrait être durable au cours des années à venir.  Face à des locataires de toute taille privilégiant aujourd’hui les espaces moins conventionnels, les investisseurs vont devoir changer d’approche marketing pour promouvoir leurs immeubles et leurs bureaux. Cela pourrait se traduire par un raccourcissement de la durée des baux, par des mesures d’accompagnement plus importantes, ou par le fait de se comporter dorénavant en “prestataires de services” plutôt que de proposer simplement des mètres carrés à la location. Les propriétaires cherchant à intégrer ce marché ne considèrent plus la location de leurs actifs à des marques de coworking comme une solution de dernier ressort, mais comme une façon d’apporter une vraie valeur ajoutée aux utilisateurs de l’immeuble.

Paris
En France, le coworking a commencé balbutiant mais s’est vite confirmé comme un véritable pan du marché de l’immobilier de bureau avec 28 transactions en 2018, soit près de 118 000 m² (+19% comparé à 2017). Le marché parisien est déjà bien investi par les pure players nationaux et internationaux. Néanmoins, l’offre reste très concentrée : près de 53% des transactions ont été réalisées dans le Quartier Central des Affaires, 40% hors QCA et 2,5% dans le quartier de La Défense. Le coworking continue sa mutation et tend à se professionnaliser davantage : en effet, les marques de coworking prennent des surfaces de plus en plus grandes et mettent en œuvre des stratégies pour s’adresser à la fois aux indépendants, mais aussi aux grands groupes.




Varsovie
Le marché du coworking en Pologne rassemble aussi bien des acteurs internationaux de premier plan que des entreprises locales ou encore des marques créées par des promoteurs. Après une forte demande des acteurs du coworking en 2017, Varsovie a continué de structurer son marché en 2018 avec plus de 109 000 m² supplémentaires commercialisés. Le QCA de la capitale polonaise représente ainsi 32% des surfaces louées, le centre-ville 46% et Mokotów-Służewiec, quartiers du sud de la ville, 9%.