Paris, France

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IMMOBILIER D’ENTREPRISE :
UN RECORD HISTORIQUE DE 41 MILLIARDS D’EUROS INVESTIS EN FRANCE EN 2019
 

Plus de 25 Mds€ investis en Bureau
Paris dépasse Londres en termes de capitaux étrangers investis
Un volume autour de 35 Mds€ attendu en France pour 2020

Paris devient le premier marché européen pour les investisseurs étrangers
 
Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise affiche un niveau historique avec plus de 41 Mds€ sur l’ensemble de l’année 2019, soit une progression de +19% sur un an. L’Asie a clairement accéléré en France avec 5 Mds€ d’investissement sur des actifs « core » et les investisseurs Nord-américains continuent d’investir en France.
 
Le marché parisien reste très attractif pour les investisseurs. En 2019, Paris a été le premier marché ciblé par les flux d’investissement internationaux en pourcentage des volumes totaux. Pour la première fois, Paris dépasse Londres et arrive juste derrière New York en termes de capitaux étrangers investis.
 
Le Bureau, actif privilégié en France : nouveau record avec plus de 25 milliards d’euros investis
 
En France, le Bureau reste toujours très largement majoritaire et atteint cette année un niveau record avec plus de 25 Mds€ engagés sur l’ensemble de l’année 2019. Avec un volume global en hausse de 8 % sur un an, les montants engagés sur le marché des bureaux franciliens représentent quasiment 22 Mds€.
 
L’investissement en Régions reste stable à 3,5 Mds€ avec des fondamentaux toujours excellents.
Les VEFA ont été encore plus nombreuses en régions qu’en 2018 avec plus de 1,2 milliard d’euros, soit plus de 40 % du marché. Lille, Lyon et Bordeaux constituent le podium en termes de VEFA et des villes comme Nantes, Strasbourg, Toulouse, Rennes ou encore Montpellier ont pu démontrer en 2019 leurs capacités à partager ce marché florissant.
 
Les valeurs vénales sont en forte augmentation avec un effet ciseau très fort : baisse des taux et hausse des loyers, ce qui conduit les investisseurs à avoir de plus en plus une approche de la valeur par l’efficience et la qualité des espaces.
A noter : en Île-de-France, les grandes opérations supérieures à 100 M€ représentent 70% du volume global pour un total de 57 transactions en 2019.
 

L’investissement en Commerce en France arrive en 2ème position avec 6,2 Mds€ investis
 
Ce marché s’est très bien comporté avec une progression de 38 % par rapport à 2018. Cette augmentation record s’explique par un 4ème trimestre particulièrement dynamique. Le commerce représente aujourd’hui toutes typologies confondues 15 % des investissements en immobilier d’entreprise en France.
 
Les transactions du high street portent toujours ce marché de façon significative avec 3 milliards d’euros investis. Les centres commerciaux de centre-ville ou les murs d’alimentaire ont également contribué à ce volume quasi historique.
 
L’investissement en Logistique atteint un nouveau record avec 5 milliards d’euros investis
 
La logistique ne s’est jamais aussi bien portée - que ce soit en volume ou en taux, avec un retour des investisseurs français. En 2018, un record historique avait été atteint avec 2,8 milliards investis. Ce volume a presque doublé en 2019 avec un total investi ­de 5 milliards d’euros. Ce montant correspond à plus de 6 millions de m² vendus, soit 50% de plus qu’en 2018.
 
A noter : ce volume a été réalisé par une cinquantaine d’investisseurs au travers d’environ 100 transactions (contre seulement 65 en 2018).  Parmi ces 100 transactions : 11 opérations de plus de 100 millions d’euros et une forte hausse des deals unitaires : 72 en 2019 contre 47 en 2018.
 
L’investissement hôtelier atteint 2,6 Mds€, en forte progression
 
Le marché de l’investissement hôtelier affiche une forte hausse avec un volume d’investissement qui atteint 2,6 Mds€ en 2019 contre 1,7 Md€ en 2018. Le secteur hôtelier a bénéficié d’un calendrier d’évènements très favorable tels que la Coupe du monde féminine, le 75ème anniversaire du débarquement, ou encore le G7 à Biarritz.
 
En 2019, le RevPar est en moyenne de 65 €, en augmentation de 1.8% par rapport à l’année dernière, performance en hausse malgré les mouvements sociaux. Le prix moyen par chambre s’élève désormais à 94 €, niveau stable par rapport à l’année dernière, toutes catégories confondues.
 
La répartition géographique est plus équilibrée en 2019 avec 49% des volumes engagés en Régions alors qu’en 2018, la majorité des investissements avaient été réalisés en Ile-de-France. Par ailleurs, on constate une forte augmentation des portefeuilles, qui concentrent cette année 46% des montants investis.
 
Les résidences services : un fort potentiel de développement
 
Signe de l’appétit croisant des investisseurs pour cette classe d’actifs, on assiste à une augmentation des volumes d’investissement en bloc. Les résidences séniors et étudiantes sont celles qui offrent le plus fort potentiel de développement et d’investissement.
 
Résilience, visibilité à long terme, croissance des besoins, sécurité, pérennité et facilité de gestion sont des atouts importants auxquels s’ajoutent des rendements supérieurs à d’autres classes d’actifs, 4 à 5% en moyenne selon la catégorie, l’emplacement et la qualité de l’exploitant. Enfin, le potentiel de réversibilité de ces résidences permet d’envisager différentes options de sortie.
 
Les fonds d’investissements sont assez présents et ont acquis près de la moitié des logements vendus en bloc au cours des deux dernières années.
 
Il s’agit d’un actif résidentiel présentant les avantages et la sécurité du tertiaire tout en permettant un investissement sociétal. Ainsi, face aux besoins croissants de logement adapté et à une demande d’offre immobilière toujours plus servicielle, les résidences services, de par leur expérience et leurs modèles, sont les mieux préparées pour accompagner les mutations sociétales profondes.
 
Perspectives : fort niveau d’investissement attendu en 2020
 
Le marché de l’investissement a pris une nouvelle dimension, en volume et en diversification et plusieurs facteurs plaident pour un fort niveau d’investissement :
  • une économie résistante qui permet aux marchés locatifs de conserver une dynamique positive, avec des taux de vacance relativement bas et des loyers en hausse dans les principaux marchés ;
  • l’abondance des liquidités mondiales et une allocation de l’immobilier dans le portefeuille des investisseurs institutionnels et privés attendue en forte croissance dans toutes les enquêtes de place ;
  • une attractivité du marché français
  • des perspectives de plus-values en capital toujours très positives.
 
« L’environnement actuel et ses perspectives nous permettent d’être optimistes pour 2020. Si la barre des 40 milliards d’euros franchie l’année dernière peut paraître pour le moment exceptionnelle, le seuil des 35 milliards d’euros devrait constituer notre moyenne pour les prochaines années. Par ailleurs, nous devrions assister à une nouvelle compression des taux de rendement sur tous les actifs » anticipe Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.