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PROSPECTIVES 2018 DU MARCHÉ DE BUREAUX EN EUROPE

La croissance européenne devrait se renforcer durant les prochaines années, notamment grâce à une forte demande domestique. Cette accélération devrait bénéficier aux marchés immobiliers les plus en retard dans le cycle, ainsi qu’à ceux qui ont déjà de bons fondamentaux.

La demande de bureaux à travers l’Europe a été robuste avec une croissance annuelle moyenne de 7 % ces trois dernières années. Un taux de croissance similaire est anticipé pour 2017. Au niveau local, les marchés connaissent une volatilité différente due à leur décalage dans le cycle immobilier.

Les valeurs vénales reflètent la dynamique de la vacance et de la croissance économique. Les grandes villes resteront certainement les plus chères en termes de loyer « prime » (telles Londres et Paris). Portées par une forte contraction de leur taux de vacance et des bonnes conditions économiques, les villes allemandes vont afficher la hausse la plus importante : Berlin (7 % par an), Francfort (4,2 %), Hambourg (2,2 %) et Munich (2,0 %).

Richard Malle, Directeur de la Recherche chez BNP Paribas Real Estate estime que : « Même si les rendements initiaux « prime » montrent des signes de stabilisation notamment dans Paris, les taux moyens enregistreront de nouvelles compressions pour la plupart des marchés de bureaux en France. Pour 2018, le rendement global des bureaux est attendu autour de 7 % dans Paris QCA, 10 % à La Défense, et enfin 13 % à Lyon qui connaît une très solide dynamique. »

Les pays d’Europe Centrale et de l’Est vont connaître de nombreux développements immobiliers et la croissance de leurs loyers « prime » devrait au mieux rester faible. L’effet de l’augmentation de l’offre se ressentira principalement sur les loyers moyens avec des tensions à la baisse.

Depuis 2013, le rendement locatif a connu une compression constante en Europe et le rendement en capital a fortement augmenté, soutenu par des volumes de transaction record. Alors que l’année 2018 approche, le cycle en Europe devrait être à un point d’inflexion. De manière comparable aux marchés utilisateurs, la rapidité et l’ampleur de la hausse seront différentes en fonction des localisations. Au Royaume-Uni, quelle que soit l’issue du Brexit, les marchés devraient connaître dans l’ensemble un recul de leur rendement en capital et une croissance des taux initiaux à moyen terme. Pour la majorité des marchés européens, la compression des taux moyens devrait se poursuivre et un revenu locatif même stable sera suffisant pour assurer un rendement global positif.

En 2018, plusieurs facteurs économiques seront à surveiller. Tout d’abord, la politique monétaire a atteint un tournant en 2017 avec l’intention de la part des banques centrales de normaliser leurs actions. Cependant, les banques centrales poursuivront leur soutien à la croissance économique, l’augmentation des taux devrait donc être modérée et graduelle. Enfin, les tensions politiques entre la Catalogne et le gouvernement espagnol apportent de l’incertitude pour les investisseurs, particulièrement à Barcelone. Cependant, les actions prises par l’Espagne, et soutenues par une grande partie de la population, laissent présager que ces incertitudes pourraient être de courte durée.

Graph European office prospects 2018 BNPPRE FR