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NANTES : BELLE PERFORMANCE POUR LE MARCHÉ DES BUREAUX AVEC PLUS DE 114 000 M² PLACÉS EN 2017

Avec 114 400 m² de bureaux commercialisés en 2017, le marché nantais réalise une belle performance et confirme son positionnement au sein du club des métropoles dont le marché tertiaire est supérieur à 100 000 m² placés annuellement. Le volume des transactions reste stable pour la troisième année consécutive, avec cependant une constante augmentation des transactions de seconde main.  
 
« Si l’on juge la profondeur d’un marché par le volume des transactions supérieures à 1 000 m², Nantes n’a pas à rougir. Sur l’ensemble du marché, 24 opérations supérieures à 1 000 m² ont été relevées en 2017, pour un total de 51 300 m². Elles représentent ainsi 45% des surfaces placées avec un nombre quasi identique à celui de 2016 » commente Christine Serra, Directeur de la Région Centre-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction France. 


La dynamique des secteurs
Le centre-ville nantais concentre 38% des surfaces louées, à parts égales sur les trois quartiers qui le composent : Euronantes, l’Ile de Nantes et le centre-ville historique. La périphérie est quant à elle dominée par l’agglomération Ouest et principalement par les transactions sur le parc tertiaire Ar Mor, à proximité du Zénith. A noter cette année, la bonne performance du secteur Est qui est porté par un compte-propre de 15 800 m².  

  • •  L’Ouest nantais reste en effet le premier pôle tertiaire de périphérie avec 29 200 m² commercialisés, en progression de 6 % par rapport à 2016. Il représente désormais 26% du volume placé sur l’agglomération nantaise. Ce secteur se caractérise cette année par une progression de 61 % des transactions dans le seconde main, un record historique. Cette tendance s’explique par la qualité de l’offre de seconde main proposée (immeubles récents de moins de 15 ans).
  • •  L’agglomération Est, un secteur en progression de 24 %, est majoritairement portée par le démarrage du chantier d’IMA Technologies, un campus de 15 000 m² développé à la Chantrerie. Cette opération représente    55 % du volume placé en 2017 sur ce secteur. Le projet d’envergure Yellopark (futur stade de la Beaujoire, 30 à 50 000 m² de bureaux, des logements et un complexe bien-être) devrait permettre de rééquilibrer le marché de périphérie et de renforcer le secteur Est. La livraison du nouveau stade est prévue pour 2022.
  • •  L’Ile-de-Nantes est marquée par un volume de transactions en baisse, dû à la faiblesse des m² placés principalement dans le seconde main. En effet, le stock de seconde main a été divisé par deux entre 2016 et 2017 impliquant donc une sous offre sur ce segment. En revanche, le volume de transactions dans le neuf explose avec une progression de 47 % par rapport à 2016. L’Ile-de-Nantes est principalement animée par les transactions de moins de 500 m² qui représentent 76 % de ce marché. Ce secteur devrait, lui aussi, connaître une nette évolution avec la construction sur la pointe Ouest de l’Ile du nouveau CHU nantais, dont la livraison est prévue en 2026. Elle sera accompagnée de différents aménagements urbains et notamment un renforcement des transports en commun.​
  • •  Euronantes, le secteur prime du marché nantais, reste un secteur très attractif pour les entreprises. Il vit au rythme des livraisons : l’ensemble des surfaces neuves est commercialisé avant la livraison des immeubles. La nouveauté en 2017 est l’apparition du marché de seconde main, la relocation étant jusqu’alors inexistante. Ces surfaces résultent du mouvement des entreprises, qui ont besoin de s’étendre, et qui libèrent ainsi leurs surfaces. Par ailleurs, la moyenne des transactions réalisées est la plus élevée du marché nantais avec 990 m² par opération.

Les loyers moyens affichent une stabilité dans le neuf lorsque ceux du seconde main progressent
Que ce soit en centre-ville ou en périphérie, les loyers moyens dans les immeubles neufs restent globalement stables. Ils atteignent 180 € HT/HC/m²/an en centre-ville et 141 € HT/HC/m²/an en périphérie en 2017. Le loyer TOP dans le neuf s’élève à 190 € HT/HC/m²/an, il s’agit d’une transaction sur le quartier Euronantes. A contrario, les valeurs de seconde main sont en augmentation et même de façon assez nette dans le centre-ville de Nantes. Le loyer moyen sur ce secteur s’élève désormais à 155 € HT/HC/m²/an contre 138 € en 2016. Cette tendance peut s’expliquer par le fait que la valeur du loyer neuf est fixée très en amont par rapport à la livraison de l’actif alors que sur l’ancien la dénonciation du bail à 6 mois par le sortant permet d’ajuster le loyer à la réalité du marché à l’instant T. 
 
Un stock d’offres en net recul de 23 % 
Sur le marché nantais, 121 700 m² de bureaux étaient disponibles au 31 décembre 2017. Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, ce recul de l’offre disponible est le plus important depuis 10 ans et en deçà de la moyenne 5 ans (165 600 m²). Ce phénomène s’explique par la production d’offres neuves insuffisante. La livraison de ces immeubles neufs ne permet pas de satisfaire le besoin des entreprises qui se retournent alors vers des locaux de seconde main. Cette tendance entraîne ainsi une baisse plus accentuée de l’offre de seconde main (-25%).  

L’offre future : 121 900 m² à construire d’ici 2020
Le très faible volume de livraisons en 2018 (16 000 m²) associé à l’offre neuve immédiatement disponible  (20 900 m²) correspond exactement à la moyenne des transactions dans le neuf sur les 5 dernières années, dans un contexte économique actuel qui est le meilleur depuis 10 ans. « Nous nous attendons donc à une pénurie d’offres neuves en 2018. Ce contexte de marché devrait alors entraîner un niveau de pré-commercialisation de l’offre livrable en 2019 plus soutenue et une absorption de l’offre de seconde main encore accentuée. L’offre attendue en 2019 devrait cependant permettre de reconstituer le stock. Son niveau élevé pourrait être compensé à terme par la faiblesse des projets sur 2020 », commente Christine Serra 
 
Le volume d’investissement en bureaux est en retrait dû au manque d’opérations neuves proposées à la vente aux investisseurs
Les bons indicateurs économiques et un climat de confiance retrouvé ont permis au marché de bureaux en régions d’enregistrer 2,4 milliards d’euros investis en 2017. Les bureaux représentent ainsi 35 % des volumes investis en région.  Le marché nantais a néanmoins connu un recul des volumes investis en bureaux et a atteint en 2017 119 millions d’euros. Ce retrait s’explique par le manque de surfaces de bureaux proposées à la vente investisseur. A noter que le marché nantais a été animé par les ventes en VEFA (60 % du volume placé), principalement localisées sur Euronantes et l’Ile de Nantes. Concernant la typologie des acquéreurs, les SCPI  ont représenté 61 % du volume investi. En 2018, le taux de rendement prime des bureaux devrait descendre sous la barre des 5 % sur le marché nantais. 
 
« 2017 est un bon cru pour l’immobilier de bureaux à Nantes, un marché mature qui absorbe le seconde main et le neuf, même si une sous-offre sur certain secteur se profile. Des grands projets urbains émergent sur l’ensemble des secteurs géographiques, n’en laissant aucun de côté et offrant ainsi une métropole équilibrée », conclut Christine Serra.