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MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN EUROPE EN 2018

Le marché de la logistique atteint l’un de ses meilleurs niveaux depuis des décennies, mais s’est ajusté à la baisse en raison des volumes exceptionnels enregistrés en 2017
 
  • Volume de transactions pour les entrepôts de plus de 5 000 m² dans 21 villes : +1 % en 2018 par rapport à 2017 :
Après avoir enregistré des volumes record en 2017, le marché demeure solide, tiré par le e-commerce et contraint par une offre insuffisante et des taux de vacance faibles en Europe. La demande est forte et les volumes de transactions sont supérieurs de 15 % à la moyenne sur 5 ans. Certains pays comme l’Allemagne, l’Espagne et les Pays-Bas ont même affiché des volumes de transactions record en 2018.
  • Investissement en entrepôts et en locaux d’activité en Europe : -11% en 2018 par rapport à 2017 :
Sans surprise, le marché de l’investissement s’est ajusté à la baisse à la suite des volumes exceptionnels atteints en 2017. Les taux de rendement « prime » se sont de nouveau repliés en Europe, s’établissant à 4,0 % au Royaume-Uni et à 4,05 % en Allemagne. Les taux de rendement « prime » de la logistique devraient continuer de décliner sur de nombreux marchés européens en 2019.
 
Volume de transactions : le marché européen de la logistique connaît l’une de ses meilleures années depuis des décennies
 
Les fondamentaux du marché utilisateur sont probablement les plus forts observés au cours des 15 à 20 dernières années. L’année 2018 confirme cette tendance avec des volumes de transactions exceptionnels au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas. La demande est tirée par le e-commerce et freinée par l’insuffisance de l’offre, laquelle pâtit de programmes en blanc limités. Les ventes en ligne continuent de croître, à raison de 12 à 14 % par an. Elles constituent le principal moteur du marché de la logistique en Europe. L’offre peine à satisfaire les besoins des utilisateurs finaux, notamment à cause du manque d’entrepôts XXL. Il en résulte un taux de vacance faible avoisinant 5 % en moyenne en Europe.
 
Les loyers ont légèrement augmenté de 4 % en 2018 dans les 38 villes d’Europe analysées. Cette situation reflète la vigueur de la demande et la faiblesse de l’offre, en particulier pour les entrepôts de classe A.
 
 
 
L’Allemagne enregistre une autre année historique. Le volume des transactions a progressé de 21 % au cours de l’année pour atteindre près de 6,7 millions de m² en 2018. En raison de l’offre insuffisante de grandes surfaces modernes, les utilisateurs continuent d’opter pour des solutions sur mesure. La demande a été particulièrement forte hors des principaux marchés, là où les loyers sont plus bas et où il est plus facile de développer de nouveaux programmes.
 
En France, le volume des transactions a diminué de 14 % en 2018.  À titre de comparaison, l’année 2017 a été exceptionnelle, notamment en Ile-de-France où le volume des transactions a doublé grâce aux opérations XXL. Après avoir culminé, le marché a connu une baisse en 2018 pour atteindre un niveau malgré tout supérieur de plus de 20 % à la moyenne sur 10 ans.  Le volume des transactions a atteint pour la deuxième fois un total de 4 millions de m². Le dynamisme de la demande montre que les mises en chantier et les opérations lancées en blanc se sont redressées cette année pour atteindre leur plus haut niveau depuis 2009.
 
Le marché des entrepôts au Royaume-Uni s’est montré particulièrement solide au cours des 18 derniers mois, en dépit du résultat du référendum sur le Brexit qui s’est tenu en juin 2016. En 2018, le volume des transactions a augmenté de 27 % pour atteindre 3,7 millions de m².
 
En Espagne, le marché est particulièrement dynamique grâce à des volumes de transactions historiques enregistrés à Madrid et Barcelone. En 2018, les transactions ont augmenté de 21 % sur les trois principaux marchés espagnols pour atteindre un nouveau record de 1,6 million de m².
 
Investissement en entrepôts et en locaux d’activité : la demande est importante et attire de nouveaux acteurs en 2018
 
L’investissement en entrepôts et en locaux d’activité est stable et solide. Pourtant, l’offre de produits est insuffisante pour répondre à la forte demande sur tous les profils de risque. Les volumes d’investissement ont doublé en 5 ans. Ils représentent 13 % du marché immobilier d’entreprise en Europe. 2017 a constitué une année record, stimulé par des « deals corporate » avec les cessions de plateformes notamment de Logicor et de Gazeley, mais si l’on exclut celles-ci, les résultats de 2018 dépassent ceux de 2017.
 

Anita Simaza, Directrice de l’investissement logistique en Europe, précise : « La demande des investisseurs est solide, aussi bien pour les investissements opportunistes que « core ». Les capitaux proviennent de tout horizon. En effet, les investisseurs asiatiques sont en train d’acquérir des actifs logistiques en Europe et de nouveaux venus pénètrent à leur tour le marché. Nous pouvons nous attendre à d’importants investissements en 2019, reflétant l’attractivité constante des taux de rendement « prime » de la logistique par rapport aux autres classes d’actifs».
 
 Le Royaume-Uni et l’Allemagne confirment leur position de leaders sur le marché européen de l’investissement en entrepôts et en locaux d’activité. Après un record historique en 2017, les marchés britannique et allemand ont sans surprise accusé un repli et enregistrent respectivement 9,3 milliards d’euros (- 24 %)  et 7,2 milliards d’euros (- 22 %), en étant toujours au deuxième plus haut niveau jamais atteint.
 
Les Pays-Bas affichent un nouveau volume d’investissement record en 2018. En effet, l’investissement en entrepôts et en bâtiments d’activité a atteint son plus haut niveau historique, soit 26 % du total investi en immobilier d’entreprise aux Pays-Bas en 2018.
 
En France, le marché reste solide en 2018 avec 3,1 milliards d’euros malgré une chute du volume de 31 %. À 4,75 %, le taux de rendement « prime » est à son plus bas niveau. Compte tenu de la forte demande et des prix compétitifs par rapport aux autres classes d’actifs, les taux de rendement connaîtront un nouveau repli à 4,5 % en 2019.
 
Le marché polonais a bondi en 2018 (1,9 milliard d’euros). Il attire des capitaux venus des États-Unis, d’Allemagne et du Royaume-Uni, et plus récemment d’Asie.
 
En Espagne, une bonne dynamique est observée grâce à la vigueur de l’économie. L’investissement en entrepôts et en locaux d’activité a atteint un nouveau record à 1,3 milliard d’euros en 2018. La rareté des produits s’est traduite par une compression significative des taux de rendement à 5,3 %.