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BNP PARIBAS REAL ESTATE ANALYSE LES MARCHES DE LA LOGISTIQUE ET DES LOCAUX D’ACTIVITE EN FRANCE

Très bonne dynamique générale avec plus de 7 millions de m² placés en 2018
(locaux d’activité et entrepôts)
Une profondeur du marché utilisateurs qui séduit les investisseurs
Perspectives positives grâce au développement du e-commerce et la restructuration des supply chain
 
Poursuite de la dynamique pour les locaux d’activité avec 3 millions de m² placés en 2018
 
Le marché des locaux d’activité sur les principales agglomérations françaises a été très bon en 2018 et a bien poursuivi sa dynamique des dernières années avec près de 3000 transactions pour un volume total de 3 millions de m² placés. Les marchés régionaux les plus importants restent Lyon, Bordeaux, Lille et Strasbourg, ainsi que les grandes villes de l’Arc Atlantique. Le marché en Île-de-France reste également très résiliant. Il repose avant tout sur un fort vivier des PME/PMI implantées sur le territoire francilien. En 2018, près d’un million de m² de transactions ont été recensées pour un total de 880 transactions. Les utilisateurs restent très tournés à l'acquisition avec 44% des superficies commercialisées cette année contre 30% en moyenne sur les 5 dernières années. La démarche patrimoniale des chefs d’entreprises demeure très présente. Le volume de transactions sur la 1ère couronne résistent avec 300 000 m² placés malgré l’effet du Grand Paris et des projets des réaménagements qui tertiarisent le territoire. La 2ème couronne recueille naturellement la majorité des transactions en raison d’une offre disponible de qualité beaucoup plus abondante. Au final, les promoteurs et investisseurs, conscients de la pénurie d’offre et de l’excellent dynamisme du marché, se sont engagés significativement dans le développement de nouveaux parcs d’activité.
 
Marché des entrepôts en France : 4,1 millions de m² placés sur l’ensemble de l’année 2018
 
Les entrepôts de Classe A représentent à eux seuls, sur l’ensemble du territoire, plus de 80% du volume total des transactions. Géographiquement, l’axe Lille/Paris/Lyon/Marseille concentre près des deux tiers des surfaces commercialisées. Avec 1,2 million de m² placés, l’Île-de-France reste de loin le premier marché régional. Lille et Lyon complètent le podium avec plus de 400 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’année 2018. Les comptes propres et clés en main restent importants en 2018 et représentent près de 40% de la demande placée. Ces opérations représentent parfois la seule solution pour un utilisateur, en raison de l’absence d’offres existantes disponibles répondant à leur cahier des charges. Cette tendance et également valable en Île-de France avec pas moins de 21 opérations en clé en main. De son côté, l’offre disponible à un an en France s’établie à 3,3 millions de m² disponibles au 1er janvier 2019 mais est très hétérogène avec seulement 60% des volumes correspondant à des surfaces de classe A. L’Île-de-France ne déroge pas à la règle avec seulement 19 offres de plus de 20 000 m² dont seulement 4 sont aujourd’hui en cours de construction.
 
Investissement : 2,5 milliards investis en Logistique et 700 millions en locaux d’activité
 
Avec près de 2,5 milliards d’euros investis, le marché de l’investissement Logistique en France a connu une année 2018 très dynamique. Huit opérations de plus de 100 millions d’euros sont à recenser. Depuis plusieurs années, on assiste à une prédominance des fonds nord-américains à des profils Core + / Value Added. Néanmoins, avec près d’un quart des volumes investis, les fonds allemands, à la recherche d’actifs « Core », ont été bien présents en 2018. « Avec près de 15% de croissance des ventes en ligne en Europe, le E-commerce, est aujourd’hui l’un des principaux facteurs de croissance de l’immobilier logistique. Dans ces conditions, le taux « prime » en Logistique, continue de se compresser et s’établit désormais à 4,75 % fin 2018 » explique Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
 
Sur le segment des locaux d’activité, l’année 2018 est particulièrement dynamique avec 700 millions d’euros engagés. Le fort appétit des investisseurs sur cette typologie d’actif s’explique notamment par sa profondeur de marché utilisateurs et sa résilience des valeurs locatives dans le temps. Dans ces conditions, les taux de rendement « prime » affichent une nouvelle contraction pour attendre 5,6% à fin 2018. L’afflux de capitaux explique en partie la baisse des taux car de plus en plus d’investisseurs, dans leur stratégie de diversification s’intéressent à ce marché. 
 
Perspectives
 
Au total, pour 2019, « nos perspectives sont encore positives. Les locaux d’activité, soutenus par le développement de nouvelles opérations et la volonté d’achat des utilisateurs, devraient enregistrer des résultats encore très robustes. Quant à la logistique en France, le développement continu du e-commerce et la restructuration des supply chain devraient soutenir ce marché de façon encore très positive » conclut René Jeannenot, Directeur du pôle Activité, Logistique et Investissement de BNP Paribas Real Estate Advisory France.