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LE MARCHÉ DES BUREAUX EN RÉGIONS APPROCHE LA BARRE HISTORIQUE DU 1,8 MILLION DE M² PLACÉS ET DÉPASSE LES 3 MILIARDS D’EUROS INVESTIS EN 2018
 

Avec près de 1 790 000 m² loués ou vendus en 2018, le marché des bureaux en Régions* dépasse pour la 4ème année consécutive son record historique. Cette performance représente une hausse de 5% par rapport à 2017 et +24% par rapport à la moyenne décennale. Elle s’explique par des résultats exceptionnels pour quasiment tous les marchés : seuls quatre sont légèrement en-dessous de leur moyenne cinq ans (Dijon, Nancy, Rouen et Tours).

Alors que les transactions de produits de seconde-main restent stables à un niveau très élevé, c’est le neuf qui continue de porter la progression des marchés régionaux. « Avec près de 620 000 m² placés, le neuf représente, pour la première fois depuis 10 ans, plus d’un tiers des surfaces placées. Les utilisateurs ont ainsi pu se positionner sur des biens de qualité proposés sur le marché et moins recourir aux comptes-propres et clés en main locatifs dont la part est au plus bas (12%) depuis 2008 », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

En termes des créneaux de surfaces, la tranche des 1 000 à 5 000 m² a été la plus dynamique avec une progression de 12%. L’évolution stable des petites (<1 000 m²) et grandes surfaces (>5 000 m²) ne doit pas occulter leur maintien à des niveaux très hauts déjà atteints en 2017. « Ainsi, après un début d’année attentiste, ce sont encore 38 transactions supérieures à 5 000 m² qui se sont traitées en Régions, dont douze supérieures à 10 000 m² contre sept en 2017 », poursuit Jean-Laurent de La Prade.
 
  
 
*17 villes : Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Nantes, Toulouse et Tours.

Un duo de tête qui s’envole et 8 marchés au-dessus des 100 000 m² placés

Lyon et Lille restent en tête du classement et battent leur record historique respectif avec 331 000 m² (+23% par rapport à 2017) et 280 000 m² (+30%) placés. De fait, elles creusent l’écart avec Toulouse qui récupère sa 3ème place sans démériter en réalisant une belle performance avec 178 000 m² placés. Bordeaux affiche une baisse après une année 2017 exceptionnelle, mais se maintient à un niveau élevé en confirmant ainsi son changement de catégorie. Aix-Marseille et Nantes connaissent un ralentissement en raison du manque d’offre. Montpellier crée la surprise en entrant pour la première fois dans le cercle des villes supérieures à 100 000 m² placés, dépassant Rennes qui se maintient dans la même catégorie. Nice-Sophia se hisse devant Strasbourg et Grenoble en franchissant la barre historique des 70 000 m². Pour les marchés inférieurs à 40 000 m², Metz et Orléans présentent une belle progression (respectivement +18% et +31%), tandis que Tours, Nancy, Rouen et Dijon connaissent un repli après une bonne année 2017.

Une stabilisation de l’offre portée par deux dynamiques positives

Après deux ans de baisse, l’offre à un an en Régions se stabilise autour des 2 450 000 m² en raison du repli de l’offre de seconde-main compensé par la bonne progression de l’offre neuve. Après le pic de 2016, les bailleurs ont largement rénové leurs immeubles anciens pour trouver une issue favorable. En parallèle, les livraisons dans le neuf ont progressé et, malgré les bons niveaux de transactions, les produits neufs représentent près de 30% des surfaces disponibles sur le marché. « Alors que le volume d’offre en chantier est à son plus haut niveau, la baisse des projets dont le permis de construire est obtenu, qu’ils soient lancés en blanc ou en gris, laisse envisager une décrue de l’offre neuve à partir de 2020 », anticipe Jean-Laurent de La Prade. Certains marchés connaissent déjà un déficit d’offre neuve, en particulier les marchés secondaires, mais aussi Nantes, Bordeaux ou Toulouse.
Des loyers globalement stables dans les villes régionales
Les valeurs locatives top se stabilisent dans la plupart des marchés régionaux, où l’équilibre entre le volume de transactions et le rythme de développement de l’offre a été trouvé. Cette stabilisation était attendue après la dynamique haussière qui a concerné la plupart des marchés ces derniers mois : ainsi, alors qu’elles n’étaient que quatre il y a seulement deux ans, aujourd’hui huit villes (Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Nice/Sophia, Rennes et Toulouse) affichent des loyers top supérieurs à 200€/m²/an, et Strasbourg et Metz en sont très proches à 195€/m²/an. Le loyer le plus élevé a été enregistré à Marseille pour la prise à bail d’exception de surfaces dans l’emblématique tour La Marseillaise à 320€/m².
La stabilisation des loyers illustre également le bon équilibre entre les niveaux d’offre et de transactions dans la plupart des marchés régionaux. « L’année 2019 démarre sous de bons auspices avec une demande exprimée en forte hausse (+20%), des indicateurs de croissance en Régions très positifs et un bon niveau d’offre de qualité sur le marché », conclut Jean-Laurent de La Prade.
 
NOUVEAU RECORD HISTORIQUE POUR L’INVESTISSEMENT EN BUREAUX AVEC PLUS DE 3 MILLIARDS D’EUROS INVESTIS

En 2018, plus de 3 milliards d’euros ont été investis en bureaux en Régions. C’est la première fois que le marché atteint un tel niveau, le record précédant datant de 2017 et dépassant tout juste les 2,5 milliards d’euros.

« La faiblesse de l’offre et les excellentes conditions du marché locatif poussent les promoteurs à développer de nouveaux programmes et les investisseurs à se positionner sur ces opérations. Ainsi, en 2018, plus d’un milliard d’euros ont été investis en VEFA en Régions », analyse Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction. À ce fort développement s’ajoute également la vente par Gecina de deux portefeuilles d’envergure, pour environ 800 millions d’euros, qui ont fortement participé au très bon résultat enregistré cette année. 

Lyon reste le premier marché régional en dépassant pour la première fois le milliard d’euros investis en bureaux (+49%). Lille enregistre une excellente performance cette année avec plus de 500 millions d’euros et se caractérise principalement par le très fort dynamisme des VEFA. Citons par exemple la vente des opérations BIOTOPE, THE CLOUD CITY ou encore WORK LAB CITY. Dans les autres régions, les résultats sont également très satisfaisants, avec des volumes investis supérieurs aux moyennes 5 ans. Plusieurs belles opérations se sont signées cette année, à l’image de l’immeuble CORAIL dans le secteur d’Euroméditerranée à Marseille, l’achat par Unofi de l’opération CONNEXIO à Nice ou encore en toute fin d’année l’acquisition par Keys de l’ensemble QUAI DES CAPS à Bordeaux.

Du côté des taux, l’année 2018 aura été marquée par une forte contraction des taux « prime » dans la majorité des marchés régionaux. En effet, des baisses ont été enregistrées à Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Nice-Sophia. « L’ensemble de ces marchés affichent à présent des taux « prime » inférieurs à 5% ; le taux le plus faible reste sur le marché lyonnais, à 3,85% pour une opération dans le quartier de Gerland. Seules Strasbourg et Toulouse ne descendent pas sous la barre des 5 % », précise Pierre-Michel Olivier.

Les SCPI sont une fois de plus majoritaires en bureaux représentant plus de 40 % des investissements : ce sont elles qui ont animé le marché notamment des VEFA. Les investisseurs étrangers sont quasiment absents en 2018 mais semblent, au moins concernant les Allemands, revenir dans les Régions depuis fin 2018 et le début de cette année.

« Le nombre de Pitchs et les dossiers sur lesquels BNPPRE travaille en ce début d’année, les projets de VEFA en cours, la qualité du marché locatif tant en volume qu’en valeur, et l’émergence de nouveaux besoins exprimés, notamment dans le Coworking, nous permettent de prévoir une année 2019, en tout cas sur ce premier semestre, tout aussi florissante que 2018 », conclut Pierre-Michel Olivier.