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EUROPE : L’INVESTISSEMENT EN COMMERCE PROFITE D’UNE EMBELLIE APRÈS UNE BAISSE CES QUATRE DERNIÈRES ANNÉES
 

Le commerce affiche une nouvelle baisse du volume d’investissement (41 milliards d’euros, soit -25% sur les 12 derniers mois), bien qu’il reste le 2secteur en volume après les bureaux
 
« L’investissement en commerce offre désormais une rémunération attractive par rapport à d’autres classes d’actifs, permettant d’attirer l’attention des investisseurs au cours des prochains mois. Cette évolution s’explique en partie par une hausse des rendements du commerce, mais également par une baisse de ceux des autres classes d’actifs, tels que le bureau ou la logistique », déclare Patrick Delcol, Head of Pan European Retail chez BNP Paribas Real Estate. Les actifs ‘prime’ présentent des rendements stables, à l’exception du commerce en pied d’immeuble où la compression des rendements a suivi la tendance des bureaux.
 
Par ailleurs, les ventes du commerce au détail en Europe devraient rester à un bon niveau en 2019 (+2,4 %) et également au cours des deux prochaines années (+2,0 %), tandis que la croissance des ventes en ligne devrait suivre une évolution moyenne des 5 dernières années de +14,0 % (source : Fondation e-commerce). Fin 2018, les ventes en ligne représentaient en Europe 8,4 % de l’ensemble des ventes, avec des taux de pénétration très disparates selon les pays. Une présence physique reste indispensable pour assurer le succès d’une enseigne : une vision omnicanale est nécessaire.
 
DIMINUTION DE 25 % DU VOLUME D’INVESTISSEMENT EN COMMERCE AU COURS DES 12 DERNIERS MOIS
 
Le volume d’investissement de l’immobilier d’entreprise en Europe a atteint 256 milliards d’euros au cours des 12 derniers mois, principalement soutenu par le bureau (+8,4 %), tandis que le commerce continue de ralentir avec 41 milliards d’euros (-25 %). La part de l’investissement en commerce par rapport au volume total est passée de 21 % à 16 % traduisant la prudence des investisseurs sur cette classe d’actifs.
 
Source : Une étude BNP Paribas Real Estate fait apparaître les données suivantes :

ALLEMAGNE : PRINCIPAL MOTEUR DU COMMERCE EN EUROPE
 
L’Allemagne a enregistré une baisse de 31 % au cours des 12 derniers mois. Elle reste le leader européen de l’investissement en commerce avec 24 % des montants investis.
 
Au Royaume-Uni, le marché de l’investissement a ralenti au cours des 12 derniers mois (-34 %). Cela traduit la prudence des investisseurs en raison de l’augmentation des procédures CVA (Company Voluntary Arrangement*), des fermetures de chaînes de magasins et des problèmes structurels inhérents au marché des centres commerciaux britanniques. Cette situation est exacerbée par l’incertitude liée au Brexit.
 
Après un ralentissement en début d’année, la France reste stable (-2 %). Plusieurs opérations majeures sont attendues d’ici à la fin de l’année.
 
Après les bons résultats enregistrés l’an dernier, les investissements en commerce en Espagne et en Pologne diminuent naturellement en 2019.
 
 
Investissement en commerce en Europe – Par type d’actifs
 
Source : Une étude BNP Paribas Real Estate fait apparaître les données suivantes :
 
*Accord ou arrangement volontaire au UK avec les créanciers
 
 
Source : Une étude BNP Paribas Real Estate fait apparaître les données suivantes :
 
DES TAUX DE RENDEMENT EN COMMERCE STABLES POUR LA PLUPART DES MARCHÉS EUROPÉENS
 
Commerce de pied d’immeuble
  • La pression reste forte sur les taux de rendement des axes commerçants ‘prime’ en France (2,50 %), en Allemagne (2,80 %), en Espagne (3,00 %) et en Italie (3,10 %).
  • En Allemagne, le taux de rendement ‘prime’ ne devrait pas davantage baisser d’ici à la fin de l’année, tandis qu’en France, il pourrait descendre sous la barre de 2,50 %.
  • Au Royaume-Uni, le taux de rendement ‘prime’ a progressé de 25 points de base, à 2,85 % au 3e trimestre 2019.
 
Centres commerciaux
  • Les taux de rendement des centres commerciaux ‘prime’ sont stables depuis le début de l’année 2019 dans la plupart des pays européens, sauf en France où une transaction est prochainement attendue au niveau le plus bas depuis 10 ans (4,00 %).
  • Au Royaume-Uni, le taux de rendement des centres commerciaux ‘prime’ continue de suivre une tendance haussière et a atteint 6,00 % à fin septembre 2019.
 
LE MARCHE UTILISATEURS 
 
« La demande pour les rues spécialisées dans le luxe en Europe continue d’afficher des valeurs locatives élevées. Old Bond Street à Londres et l’avenue des Champs-Elysées à Paris restent les deux emplacements les plus chers pour les commerces en Europe, même si la rue St Honoré suscite également un intérêt grandissant », déclare Patrick Delcol, Head of Pan European Retail chez BNP Paribas Real Estate.
Sur le segment ‘moyen de gamme’, Gran Via à Madrid (280 €/m2/mois, +17% par rapport au 1er semestre 2018), est une rue commerçante convoitée par les enseignes internationales. En juillet dernier, Huawei y a ouvert son plus grand flagship hors de Chine et une première implantation parisienne est attendue en décembre 2019. L’avenue des Champs-Élysées à Paris (1 833 €/m²/mois, stable par rapport au 1er semestre 2018) continue de progresser grâce aux récentes ouvertures comme celles de Dior, Chanel Beauté et Galeries Lafayette.
 
Dans le segment « discount », Primark est en plein développement dans les pays d’Europe Centrale et de l’Est, avec notamment l’ouverture d’un premier magasin en Slovénie en juin dernier. Les prochaines inaugurations sont prévues en Pologne (Galeria Młociny à Varsovie) d’ici fin 2019 et en République Tchèque (Wenceslas Square à Prague) au printemps 2020.
 
FRANCE : LE PRIME PARISIEN S’ENVOLE, LA PÉRIPHÉRIE ATTIRE DE NOUVEAU 
 
Le premier semestre 2019 reste dynamique pour le secteur du E-commerce avec près de 50 milliards d’euros de chiffre d’affaires selon la FEVAD, soit une hausse de 11% sur un an. Dans ce contexte, on peut constater un décloisonnement toujours plus important entre l’achat en ligne et l’achat physique. Ce phénomène donne naturellement lieu à une offre encore plus diversifiée et propose au consommateur une véritable expérience client.
 
Sur le marché immobilier, les enseignes nationales et internationales privilégient les installations sur les emplacements « prime » des grandes agglomérations afin d’assurer la visibilité de leurs marques. « A titre d’exemple, les Champs-Elysées, véritable vitrine internationale des enseignes, culminent avec une valeur locative « prime » de 22 000 €/m²/an. A l’inverse, les valeurs locatives dans les villes moyennes, ont tendance à stagner, voire à baisser. Cette situation est particulièrement vraie pour les villes de taille moyenne dont le tissu commercial doit s’adapter et se restructurer pour pouvoir attirer une nouvelle clientèle, mais cela ne peut pas se faire sans le retour des emplois et habitants au cœur de ces centres villes », commente Thierry Bonniol, Directeur Retail de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
 
Concernant le marché de l’investissement en commerce, environ 3 milliards d’euros ont été engagés sur les 9 premiers mois de l’année.
 
« D’ici la fin de l’année, le volume investi devrait aisément dépasser la moyenne décennale des 4 milliards d’euros pour atteindre 5,5 milliards d’euros. Le taux « prime » pour les commerces en pied d’immeuble s’établit toujours autour des 2,50% et la pression reste forte et en cas de potentiel de réversion. La périphérie attire de nouveau les investisseurs core + sur les meilleures zones et les opportunistes sur les sous-jacents compliqués », précise Cyril Zaprilla, Head of Capital Markets Retail de BNP Paribas Real Estate Transaction.