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LE MARCHÉ DES BUREAUX À TOULOUSE, MARQUÉ PAR LE MANQUE D’OFFRES NEUVES ET L’ABSENCE DE GRANDES TRANSACTIONS, EST TIRÉ PAR LES IMMEUBLES DE SECONDE MAIN EN 2019
 

Après une année 2018 historique, l’année 2019, avec 127 900 m² placés, est marquée par un retrait en volume de 15% par rapport à la moyenne quinquennale qui s’établit à 150 000 m².
 
« Cette baisse s’explique en grande partie par l’absence de comptes propres ou de grandes transactions supérieures à 10 000 m². Pour rappel, en 2018 plusieurs grands deals ont été réalisés tels que le campus Orange à Balma, le siège de Latécoère à Jolimont, le K2 d’Airbus D&S au Palays ou encore le Campus Insitu Skywise à Blagnac alors qu’en 2019, nous avons noté une seule transactions supérieure à 5000 m², celle avec le groupe INSITU qui a pris à bail 6 600 m² de l’immeuble Take-Off, réalisé par Icade », commente Marc Delpoux, Directeur Régional Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction.
 
 
Outre l’absence de comptes propres ou de clés en mains significatifs, il faut surtout relever en 2019 l’absence d’offres neuves livrées impactant ainsi le nombre de grandes transactions. Le niveau des transactions dans le neuf ne représente que 23% du volume placé global, contre la moitié sur les cinq dernières années.
 
Par un effet de report et faute d’offres neuves, le marché de seconde main réalise une très bonne performance, passant ainsi de 84 000 m² placés en 2018 à presque 100 000 m² en 2019, soit le meilleur niveau atteint depuis plus de dix ans. Parmi les neuf transactions supérieures à 2 000 m², citons la location de l’immeuble DIAGONAL de 4 500 m² par le SICOVAL.
 
Concernant la typologie de transactions réalisées, en plus du repli constaté des deals supérieurs à 5 000 m², on constate la bonne tenue des transactions inférieures à 5 000 m². Le nombre de transactions est toujours stable et même légèrement supérieur en 2019 au regard de la moyenne quinquennale, avec 253 deals toutes surfaces confondues. La surface moyenne transactée baisse, passant de 720 m² en 2018 à 500 m² en 2019. Cela est directement corrélé au manque de grandes transactions.
 
En termes d’attractivité des différents pôles tertiaires de l’agglomération le secteur aéronautique à l’Ouest, même dans un marché en retrait, reste toujours dynamique et pèse près de 33% du volume global placé soit 42 000 m² en 2019 vs 48 000 m² en 2018.
Le Centre-Ville, qui représente 20% du volume, continue d’être de plus en plus prisé par les utilisateurs qui souhaitent aujourd’hui profiter des nombreux avantages qu’offre le centre toulousain.
 
« En effet, une implantation en Centre-Ville est devenue, plus que jamais, un véritable argument différentiant dans la politique RH des entreprises et la captation des talents. Certaines entreprises n’hésitent plus à se positionner dès à présent sur des opérations dont le chantier n’a même pas encore débuté », commente Marc Delpoux.
 
Le secteur Sud-Est, de Toulouse Aerospace à Labège en passant par le Parc du Canal, a globalement connu une année en retrait du fait du manque d’offres neuves. Les opérations en cours de développement sur Labège Enova et sur Toulouse Aerospace viendront, sans aucun doute, redynamiser le marché sur ces secteurs.
A l’Est, par manque d’offres disponibles, aucune transaction réalisée en 2019 sur Borderouge tandis que sur Balma, le niveau de transactions est en retrait par rapport aux dernières années avec 8 500 m² placés en 2019 contre 22 000 m² en 2018.
 
En termes de valeurs, le marché tertiaire toulousain, étant un marché essentiellement locatif, propose des loyers qui restent à un niveau stable en périphérie avec un loyer top à 160 €/m² sur le neuf (hors parkings).
 
« Cette stabilité des loyers en périphérie s’explique, entre autre, par la concurrence créée entre les différentes opérations de la périphérie toulousaine », poursuit Marc Delpoux.
 
Les valeurs en seconde main oscillent quant à elle entre 110 et 140 €/m² en fonction de l’état et de la localisation des offres. La forte chute du stock sur le Centre-Ville et donc la rareté des produits bien placés continue d’exercer une pression à la hausse des loyers. Ainsi, les valeurs de seconde main frôlent, voire dépassent dans certains cas, le niveau du neuf.
 
Le stock global d’offre à un an est en baisse, et passe de 250 500 m² en 2018 à 228 500 m² en 2019 tandis que le taux de vacance sur l’agglomération passe de 4,7% en 2018 à 4 % en 2019.
 
Ainsi, le stock de seconde main connait une baisse significative en 2019 et reste essentiellement localisé sur les secteurs Nord-Ouest et Sud-Ouest alors que le stock de neuf, localisé exclusivement en périphérie, baisse encore pour atteindre seulement 40 000 m².
 
« Certains secteurs ne disposent plus d’un seul m² de bureaux neufs, c’est notamment le cas de Blagnac, de Labège et bien entendu du Centre-Ville, où nous manquons cruellement de grandes surfaces disponibles à court terme », précise Marc Delpoux.
 
En termes de livraisons prévues entre 2021 et 2023, les principaux secteurs concernés par cette trentaine d’opérations sont notamment le secteur Aéronautique avec près de 68 000 m² répartis sur huit projets, Basso-Cambo avec 50 000 m² à développer sur cinq opérations, le secteur Sud-Est avec 63 000 m² pour huit projets (dont les 2/3 sur Toulouse Aerospace) et le secteur Est avec 36 000 m² répartis sur six opérations.
 
« Force est de constater que la taille des opérations est de plus en plus significative avec notamment le développement d’opérations de type « Campus », s’inscrivant dans une tendance vertueuse et écoresponsable », ajoute Marc Delpoux en poursuivant : « nous pouvons également nous réjouir de l’arrivée de nouveaux concepts sur notre région comme par exemple les bâtiments de bureaux à ossature bois, dont la première opération appelée Wooden Park est actuellement en cours de livraison sur la ZAC de Basso Cambo ».
 
Avec ses futurs grands projets urbains tels que Grand Matabiau, Toulouse Aerospace ou encore l’ouverture du MEETT prévue en juin, Toulouse restera, en 2020 et pour les années suivantes, un écosystème idéal pour les entreprises, et continuera d’offrir de solides perspectives pour les investisseurs.