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INVESTISSEMENT EN RÉGIONS : UN MARCHE QUI RÉSISTE À LA CRISE

Dans le contexte actuel de crise sanitaire et économique, le marché de l’investissement en bureaux en Régions a bien résisté. Même s’il a globalement baissé de 40 % (tout comme le marché locatif) par rapport à l’année 2019 qui avait été un record absolu, les variations ne sont pas uniformes sur le territoire.
 
Les grandes métropoles ont été les plus touchées, principalement pour des raisons d’absence d’opérations importantes. Ainsi, des villes comme Lyon (-35%), Lille (- 50%) et Bordeaux (-65%) ont souffert de la nette diminution des VEFA qui ont été l’un des moteurs principaux de leurs développements, notamment pour Lille et Bordeaux.

En revanche, les autres villes se sont bien comportées par rapport aux volumes records placés en 2019 : à titre d’exemple, Aix-Marseille et Montpellier sont seulement en baisse respectivement de -12% et -9%, tandis que certaines villes ont même augmenté leur volume d’investissement dont Nantes avec +14% et Rennes avec +45%.




« Après une année 2019 exceptionnelle, la quasi-totalité des villes restent proche de la moyenne cinq ans, preuve d’une belle résistance des régions », précise Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction.






En termes de taux prime, ils se sont maintenus voire même ont légèrement baissé dans la quasi-totalité des villes en Régions en 2020, et ce même pour des opérations initiées après la première vague de confinement : seules Lyon et Lille font une fois de plus exception à la règle, principalement par manque de produits prime. 
 
Pour la première année, plus de 80% (en volume) des transactions réalisées sont inférieures à 50M€. Elles représentent 97% en nombre : ce type/volume d’acquisition est privilégié par les collecteurs d’épargne (SCPI notamment) les grosses foncières privées et même les investisseurs privés, pouvant y adjoindre des financements abordables.
 
Concernant la typologie d’acquéreurs, les investisseurs domestiques représentent près de 93 %, dont notamment les SCPI avec plus de 45 % des acquisitions en régions.
 
A noter, une nouvelle hiérarchie des taux s’est mise en place avec un retour réel de la notion de « prime de risque » qui s’était probablement trop réduite sur ces dernières années. Un différentiel de 100 à 200 points de base est maintenant commun entre des opérations prime et celles qui ne « cochent pas toutes les cases », que ce soit pour des raisons de localisation, de qualité du bien ou de niveau de loyer.
 
Les VEFA ont perduré même si elles sont moins nombreuses qu’en 2019 (une année record aussi dans ce domaine), mais elles représentent tout de même près de 30% des volumes investis, principalement sur des petites et moyennes opérations et ce sur la totalité du territoire.
 
Citons quelques opérations en « blanc pur », preuve de la confiance des investisseurs, dont deux à Lille avec Midi 2i qui a acquis Le Wellice auprès de Ceetrus pour près de 20M€ ou Altixia à Villeneuve d’Ascq qui a acquis l’immeuble The Edge auprès de Becity pour environ 7M€. A Bordeaux (Bruges), Cofinance a acheté le projet Evolution d’ALTAE pour 15 M€. Sur Sophia-Antipolis, Deltager s’est positionné auprès du groupe Courtin sur le projet Naturae pour près de 26 M€. A Strasbourg, Adim a vendu à Amundi un projet de 15 M€ (quartier Archipel). Un autre exemple à Lyon où Keys a acquis le développement de Bouygues Immobilier sur Confluence pour 27 M€ environ.
 
La particularité de ces VEFA en blanc sur tout le territoire se reflète dans des volumes moindres, compris pour la plupart entre 10 et 30 M€. A contrario l’acquisition à Lyon de 15 000 m² du Newage par UNOFI (projet développé par Sogelym) représente la seule « majeure » exception à la règle, et d’ailleurs seule opération unitaire supérieure à 100 M € en régions, avec la cession du Lugdunum, à Lyon également.
 
« Dans ces opérations principalement prime ou core, les valeurs locatives se maintiennent ou marquent une très légère baisse. Il s’agit donc d’un marché sain sur cette classe d’actifs où l’offre quoi qu’il en soit est toujours inférieure à la demande. En effet, même si les collectes des SCPI ont baissé de - 26 % (cf IEIF) avec un marché qui en volume a baissé de 40 % environ, la loi de l’offre et de la demande reste pour ce type d’acteurs et d’actifs favorable à un maintien, voire une baisse des taux de rentabilité », poursuit Pierre-Michel Olivier.
 
Par contre les opérations core+ ou Value added, sont en nette baisse en volume pour deux raisons principales : tout d’abord l’inadéquation entre les souhaits des acquéreurs et des vendeurs qui pour certains n’ont pas encore intégré la nouvelle hiérarchie des taux évoquées ci-avant ; d’autre part des opérations parfois trop volumineuses, difficiles à financer. Ainsi la plupart des transactions de ces classes d’actifs ont été réalisées sur des volumes de 1 à 15/20 M€.
 
L’atout majeur des régions a été un maintien des valeurs locatives cohérent, notamment sur les bâtiments primes, avec des taux de vacance qui restent très attractifs dans la plupart des zones (inférieur ou égal à 5%). La baisse des lancements / Vefa dans certaines régions n’ont fait qu’accentuer ce phénomène.
 
« Dans ce contexte positif sur le Prime et attentiste sur les core + / value add, les régions ont su tirer leur épingle du jeu. Pour les mois à venir et si l’hypothèse d’une pandémie durable est écartée, nous estimons que le marché 2021 pourrait être assez soutenu, voire en légère augmentation par rapport à 2020, avec notamment une poursuite de l’attractivité des bâtiments prime en régions et potentiellement un redémarrage des opérations en core+ et value added, (re)boostées par des financements qui resteront bas sur le long terme. Même s’il devait y avoir peu de gros deals en régions autour des 100 millions d’euros et plus, les opérations en conformité avec le marché, inférieures à 50 millions €, devraient continuer à se développer. Nous anticipons donc, après une baisse des volumes investis en 2020, mais dans une année qui est restée saine, une potentielle augmentation des volumes pour 2021, légère certes, mais réelle », conclut Pierre-Michel Olivier.