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EDITION 2019 DU « EUROPEAN OFFICE MARKET » DE BNP PARIBAS REAL ESTATE

BNP Paribas Real Estate publie chaque année son rapport qui présente les grandes tendances pour le marché européen des bureaux et de l’investissement, en se concentrant sur 42 villes*.
 
*Amsterdam, Athènes, Barcelone, Belgrade, Berlin, Birmingham, Bratislava, Bruxelles, Bucarest, Budapest, Copenhague, Dublin, Édimbourg, Francfort, Glasgow, Hambourg, Helsinki, Lille, Lisbonne, Central London, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manchester, Marseille, Milan, Munich, Nicosie, Oslo, Central Paris, Prague, Riga, Rome, Stockholm, Tallinn, Toulouse, Varsovie, Vienne, Genève, Moscou, St-Pétersbourg, Vilnius.
 
Aucun ralentissement de l'activité sur le marché européen des bureaux en 2018
 
Un marché utilisateur presque aussi dynamique en 2018 qu'en 2017

 
D'après l'édition 2019 du rapport European Office Market publié par BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux en Europe a le vent en poupe. La demande placée de bureaux dans les 42 principales villes européennes a en effet atteint près de 13 millions de m², soit un niveau analogue à 2017, année de loin la plus active depuis 10 ans. Le marché de Central London a progressé pour la 3e année consécutive et atteint 1,4 million de m² (soit +19 % en 1 an). En raison d'une offre insuffisante, les quatre principaux marchés allemands (Berlin, Francfort, Hambourg et Munich) ont reculé de 8 %, mais se sont maintenus bien au-dessus de leur moyenne à long terme avec un volume de transactions de 3,04 millions de m². Les volumes à Central Paris ont diminué de 9%, notamment en raison d’une diminution du nombre de transactions de très grande surface (> 20.000 m²), mais ont également enregistré des volumes bien supérieurs à leur moyenne de long terme. Vienne (+54 %), Luxembourg, Lisbonne (+21 %), Milan et Varsovie (+10 %) ont également affiché des résultats en forte hausse.

 
Taux de vacance historiquement faibles en Europe et augmentation des loyers « prime »
 
Le taux de vacance a encore reculé en Europe en 2018 et pourrait avoir atteint son niveau plancher dans plusieurs marchés. Les taux de vacance les plus faibles ont été observés en Allemagne, en particulier à Berlin (1,7 %, soit seulement 327 000 m² d’offre immédiate) et à Munich (2,3 %). Avec seulement 3,7 % de bureaux inoccupés, Luxembourg est proche du niveau affiché par les marchés allemands. Si les baisses les plus significatives ont été observées à Amsterdam (-310 pb) et à Varsovie (-340 pb), tous les autres grands marchés ont également enregistré une baisse de la vacance. Ainsi, celle-ci s’est contractée à  Central Paris (-100 pb), Central London (-120 pb), Milan (-110 pb) et Dublin (-170 pb).

Sous l'effet combiné de la forte demande de bureaux et de la baisse des taux de vacance, les valeurs locatives « prime » ont augmenté dans l’ensemble des principaux marchés européens, hormis Central London (-2 % par rapport à la fin 2018) où elles ont atteint 1 211 £/m²/an. La plus forte hausse du loyer « prime » a été enregistrée à Madrid (+13%, 432€/m²/an). Les autres hausses significatives ont concerné Hambourg, Berlin (+9 %), Milan et Francfort (+7 %).
 
Encore une année exceptionnelle pour l’investissement
 
Paris redevient le premier marché européen, résultats exceptionnels en Allemagne

Le marché de l'investissement a suivi la même tendance et les volumes investis se sont maintenus à un niveau élevé, avec 264,5 milliards d'euros investis en Europe.
 
« L'activité s'est en fait renforcée dans les seize principales villes d’Europe qui, avec une hausse de 10 %, ont franchi la barre des 100 milliards d'euros, un record historique. Les bureaux ont représenté 45 % des volumes investis en Europe et ont été caractérisés par une part importante de transactions de très grande envergure. Paris, qui a bénéficié d'une croissance impressionnante des volumes investis (+26 % en glissement annuel), a été le marché européen le plus actif en 2018, suivi par Londres. 2018 a été une année record en Allemagne, où les volumes investis ont dépassés ceux de 2007, notamment grâce à la performance remarquables de ses principales villes », analyse Larry Young, Directeur du pôle International Investment Group de BNP Paribas Real Estate. Francfort (+38 %) s'est classée en tête devant Berlin (-6 %) qui a été freinée par le manque de produits proposés à la vente. Dublin, qui représente près de 90% du marché irlandais, a également connu une très forte progression en 2018 (+81%). Le marché luxembourgeois a atteint son plus haut niveau depuis 2007, les bureaux représentant 94 % du volume de transactions.
 

 
Niveaux planchers historiques pour les rendements « prime » des bureaux
La tendance à la baisse des taux de rendement des bureaux s'est poursuivie dans toute l'Europe, avec des plus bas historiques atteints fin 2018. Au 4e trimestre 2018, le rendement prime s’établissait en moyenne à 4,4 % sur les 42 marchés examinés dans ce rapport, soit -26 pb par rapport à la fin de l’année  2017. Parmi les principaux marchés, Berlin continue d'afficher le plus faible taux de rendement prime (2,7 %), suivi de Munich (2,8 %), Francfort (2,95 %) et Paris (3 %). « Depuis 2015, la compression des rendements a créé de la valeur de façon presque passive, sous l'effet de l'effondrement des taux d'intérêt à long terme. Dorénavant, des efforts supplémentaires vont devoir être menés sur l'actif, ses contrats de location et ses revenus pour créer de la valeur. Ce qui est encourageant, c'est que les marchés locatifs sont pour la plupart en bonne santé, que les taux de vacance ne devraient guère évoluer malgré l'offre à venir et que le potentiel de croissance locative des sites phares et des sites en développement reste satisfaisant », commente Richard Malle, Global Head of Research de BNP Paribas Real Estate.