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BUREAUX : UN PREMIER TRIMESTRE 2021 TRÈS RASSURANT POUR LES RÉGIONS

Le marché des bureaux en régions des 6 principales villes* reste stable au 1er trimestre 2021, par rapport à l’année dernière. Le volume global des transactions atteint 197 300 m², soit une légère progression de +1% sur un an à la même période.
 
Avec 46 000 m² placés, Lyon maintient son volume de transactions à l’équilibre et conserve la 1ère place au classement. Elle est suivie par Lille avec 44 000 m² placés malgré un léger retrait de -11%. A la 3ème place, Nantes booste le marché et tire son épingle du jeu avec près de 40 000 m² placés, soit un volume nettement supérieur aux années précédentes, cela notamment grâce à une opération réalisée en compte propre de 15 000 m² qui constitue la plus belle transaction du trimestre en Régions.
A contrario, on observe une baisse des volumes sur les marchés d’Aix-Marseille (-21%), Bordeaux (-13%) et Toulouse (-10%) sur la même période. Ces baisses sont à relativiser notamment pour Aix-Marseille où la progression est de +22% par rapport à la moyenne sur 10 ans.



Une reprise dynamique sur le créneau des moyennes et petites surfaces
 
Du côté des créneaux de surfaces, on constate une forte diminution des transactions de grandes surfaces supérieures à 5 000 m² (-44%). Le segment des moyennes surfaces résiste mieux et enregistre une hausse de +6% tandis que les petites surfaces inférieures à 1 000 m², qui constituent le véritable socle du marché (52% des transactions réalisées), progressent nettement de +16%.
Le nombre de transactions des surfaces supérieures à 2 000 m² a diminué légèrement : 18 au 1er trimestre 2021 contre 20 en 2020 à la même période. Hors comptes propres, une seule transaction de plus de 5 000 m² a été réalisée au cours de ce trimestre : l’immeuble « WENOV - Campus de l’Innovation » à Lille  (7 500 m² loués par l’Institut Catholique de Lille et l’ISTC via BNP Paribas Real Estate).
 
« Il est clair que les grands utilisateurs corporate s’interrogent encore sur l’impact du télétravail et l’intégration du flex dans leur politique immobilière. Dès qu’ils auront une meilleure lisibilité, ils animeront à nouveau le marché. Dans cette logique, nous travaillons d’ores et déjà en amont sur plusieurs réflexions de grande envergure sur Lyon, Lille et Aix/Marseille dans le cadre de missions exclusives » dévoile Jean- Laurent de LA PRADE, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des Régions.



Un net recul des transactions dans le neuf et un marché de seconde main actif
 
Les transactions dans le neuf représentent seulement 22% du marché en régions et enregistrent une baisse significative de -26%. A l’inverse, avec 67% du volume des transactions au T1 2021, le marché de seconde main est particulièrement actif et affiche une croissance accrue de +23%.
 
« Nous l’expliquons principalement par le ralentissement des deals de grandes surfaces et les délais de réflexion allongés des grands utilisateurs qui modélisent leurs besoins. Pour autant, ils privilégient toujours des bâtiments neufs offrant les meilleurs services et prestations. Nous notons néanmoins que les discussions sont plus complexes, que les sujets d’apport d’air neuf, de divisibilité et de souplesse juridique sur des libérations potentielles de partie des surfaces tout au long du bail deviennent les sujets prégnants », nuance Jean-Laurent de LA PRADE.
 
Une progression de l’offre disponible à un an de 14%
 
Avec un volume de transactions similaire au premier trimestre 2020, l’offre disponible à un an connait une hausse de +14% sur un an et représente désormais 1,71 million de m². Ce constat concerne aussi bien l’offre neuve (+22% soit 605 300 m²) que celle de seconde main (+10% soit 1,1 million de m²).
 
« Les bureaux devront répondre aux nouveaux usages afin d’attirer les salariés, en proposant une qualité architecturale irréprochable, avec des espaces extérieurs, et un soin particulier sur le design ou encore le bien-être. Roof top et terrasses sont plébiscitées et deviennent a minima du ‘nice to have’, sans oublier l’agilité avec des espaces réversibles et/ou des espaces de coworking qui permettent d’envisager de mixer le bail classique et le flex. Enfin, l’impact RSE est déterminant, tout comme l’inclusivité et l’ouverture sur la ville », précise Jean-Laurent de LA PRADE.
 
Un maintien des valeurs locatives
 
Malgré le contexte de crise, les valeurs locatives en régions demeurent stables et ne fléchissent pas. On assiste globalement à une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives selon les qualités intrinsèques du bâtiment avec des mesures d’accompagnements qui sont en légère hausse pour atteindre parfois 15%.
 
La demande est toujours présente
 

« Au-delà de ces chiffres très rassurants quant à la résilience de nos marchés, nous constatons que la demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate au cours des trois premiers mois n’a baissé que de 13% par rapport à l’an dernier, voire de seulement -2% vs la moyenne 5 ans. Les mesures annoncées et la vaccination devraient accélérer la sortie de la crise et engendrer un rebond et un effet de rattrapage. Dans ce contexte, les perspectives d’évolution du marché des bureaux en régions sont de bon augure. », anticipe Jean-Laurent de LA PRADE.
 
Investissement : un très bon début d’année
 
Au cours du premier trimestre 2021, les Régions prouvent une nouvelle fois leur attractivité. En effet, elles enregistrent un excellent résultat, similaire à 2020, avec un peu plus de 600 millions d’euros engagés en Bureaux. Ce trimestre, le marché lyonnais quitte la première place du podium, au profit d’Aix-Marseille qui bénéficie de la plus grande opération tertiaire en Régions, à savoir la cession de l’opération ASTROLABE située dans le quartier d’Euroméditerranée.
Le marché est toujours porté par le fort dynamisme des VEFA, qui représentent ce trimestre encore quasiment 40% des investissements tertiaires régionaux. Parmi les principales transactions en VEFA, on note l’achat par Macifimmo de l’immeuble EMBLEM situé au cœur de Lille, ou encore les deux acquisitions réalisées par BNP Paribas REIM des programmes (UN)PLUG à Montpellier et TOUR SILVA à Bordeaux. « Ces trois opérations vendues en blanc par notre équipe Capital Market viennent confirmer la confiance des investisseurs dans les marchés régionaux », précise Jean-Laurent de LA PRADE.
 
Avec un OAT encore négatif, les taux immobiliers conservent toute leur attractivité. À cela s’ajoute une compétition pour les actifs Core toujours très marquée. Dans ce contexte, il n’est pas étonnant de voir les taux « prime » se compresser davantage ce trimestre. C’est le cas dans les marchés de Marseille et Bordeaux, respectivement à 4,20% et 4,50%. Dans les autres secteurs, les taux « prime » sont restés stables. « Cependant, de nouvelles contractions sont tout à fait envisageables dans la majorité des grandes métropoles régionales, notamment à Lyon et Lille », conclut Jean-Laurent de LA PRADE.