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IMMOBILIER DE BUREAUX : LES ENTREPRISES FRANCILIENNES S’ENGAGENT POUR PLUS D’HUMAIN, D’ECOLOGIE ET DE SERVICES

A l’occasion de ses Rencontres Bureaux Ile-de-France, qui ont réuni plus de 400 professionnels jeudi 18 juillet à Paris, BNP Paribas Real Estate Transaction France a dévoilé son analyse sur les mutations profondes du marché francilien de l’immobilier de bureaux.

Avec l’appui des indicateurs Immostat et des retours du terrain, les équipes de BNP Paribas Real Estate Transaction France ont en effet livré une analyse inédite des mutations en cours au sein des entreprises franciliennes, qui se structurent autour des intelligences collective et créative, liées à l’humain, les intelligences structurelle et du vivant, avec le retour de la nature dans les bâtiments, et l’intelligence servicielle et souvent « augmentée » grâce à l’IA et aux données.
« Désormais, les entreprises conçoivent leurs bureaux comme la première preuve de leurs engagements envers leurs collaborateurs, leurs clients mais aussi la société dans son ensemble. Ce qui était hier encore une tendance s’impose désormais comme la norme : les entreprises veulent des bureaux plus humains, plus écologiques et plus serviciels. » analyse Eric Siesse, Directeur Général Adjoint et Directeur du Pôle Bureaux Location IDF chez BNP Paribas Real Estate.

Les intelligences collective & créative, liées à l’humain
Les entreprises ont besoin plus que jamais de ces intelligences pour se transformer et s’adapter à leur environnement. Leur objectif est que l’expérience additionnée à l’intuition puisse faire émerger des solutions inattendues, et il revient aux professionnels de l’immobilier et aux investisseurs de concevoir une offre qui leur donne les moyens s’exprimer et favoriser la disruption. Cela se traduit notamment par des architectures plus osées et inspirantes, grâce à des façades innovantes, de grands volumes, des halls triple hauteur, des terrasses, des jardins suspendus, des verrières… Les bailleurs investissent de plus en plus sur ces marqueurs d’innovation ou image. Surtout, ces nouveaux bureaux signent la fin des organisations en silo, à l’image du futur siège d’Orange, The Bridge, qui encourage l’innovation grâce à d’immenses espaces collectifs et créatifs dans lesquels on peut non seulement concevoir des idées nouvelles, mais également les fabriquer à travers l’intégration de Fab Lab.
Plus largement, le télétravail, le nomadisme, le flex-office sont les réponses actuelles à cette nouvelle stratégie de transformation et ceci se traduit très concrètement par une part significative de la demande placée : selon les données BNP Paribas Real Estate, le coworking représente ainsi 34%de la demande placée > 1 000m² dans Paris intramuros, et jusqu’à 42% dans Paris QCA (Quartier Central des Affaires).

Les intelligences structurelle et du vivant
Ces intelligences marquent le retour de la nature dans la façon de penser, construire et aménager les immeubles de bureaux. L’intelligence du vivant s’inscrit dans une dimension qui va bien au-delà de l’esthétisme, et répond à des enjeux stratégiques forts. Les espaces extérieurs, en tant que lieux de respiration, sont propices aux nouveaux modes de travail plus agiles, moins linéaires qu’auparavant. En contribuant au bien-être des collaborateurs, ils permettent d’améliorer la productivité et deviennent désormais les premiers critères de valorisation des bâtiments, au point de devenir désormais un élément fondamental du cahier des charges des investisseurs.

« Protéger les écosystèmes représente énormément de richesse, et on peut le montrer en bas de bilan. On peut réconcilier économie et écologie en rappelant que la marge se fait sur la connaissance. Avec l’économie circulaire, beaucoup d’entreprises commencent à basculer des colonnes ‘passifs’ en colonnes ‘actifs’ », souligne le conférencier et essayiste français Idriss Aberkane dans une déclaration exclusive à l’occasion des Rencontres Bureaux Ile-de-France.

Ce retour de la nature s’exprime aussi à travers l’intelligence structurelle, une nouvelle façon de concevoir des immeubles pour les rendre plus intelligents et réversibles, notamment avec le développement des constructions en bois, qui ne sont plus l’apanage des immeubles résidentiels : la construction en bois a été retenue dans la 1ère Couronne Nord et représentera au total 60 000 m² de bureaux, soit 50 % des livraisons neuves d’ici fin 2020 (données BNP Paribas Real Estate).
 

 
L’intelligence servicielle et augmentée

Ce sont les services et applications qui facilitent la vie des utilisateurs au bureau grâce notamment aux nouvelles technologies. Cela commence par le full service qui n’est plus optionnel, mais un must have des grands immeubles. Cette demande nouvelle vient de la nécessité pour les utilisateurs de ces immeubles d’accroitre leur attractivité, et notamment leur marque employeur. Ces immeubles, qui se veulent plus inclusifs grâce à leurs services, complètent désormais les offres de commerces de proximité en étant ouverts au public. C’est le cas par exemple du projet de reconstruction de PB10 à La Défense, avec sept points d’entrée et une rue intérieure pourvue d’une brasserie, d’un business center et même d’un drugstore.

Mais le point commun des nouveaux immeubles est la digitalisation des services. La multiplication des objets connectés ouvre la voie à une collecte importante d’informations sur la façon dont chacun utilise son immeuble, de l’exploitation des différents espaces (restaurant d’entreprise, salles de réunion, etc.) aux services proposés (conciergerie, covoiturage, etc.). Toutes ces données permettent aujourd’hui de mieux imaginer les immeubles dès leur conception jusqu’à leur exploitation, en passant par la commercialisation. Ainsi, au sein de BNP Paribas Real Estate, les équipes Transaction sont désormais équipées d’un algorithme exclusif qui permet d’identifier un cœur de cible précis pour chaque opération immobilière au travers d’une batterie d’indicateurs économiques comme des levées de fonds, une hausse du CA ou des recrutements à venir couplés à des informations précises dont nous disposons sur les utilisateurs comme la surface occupée, l’effectif à l’adresse.

Demain, ce sont les métiers du Property Management et du Facility Management qui proposeront des services de maintenance prédictive, de meilleure gestion énergétique ou encore d’optimisation des charges locatives.
 
Autour de ces trois intelligences, c’est bien plus que l’immobilier de bureau qui se transforme. Sous l’effet de la transition écologique et de la transformation numérique, c’est toute l’économie qui change pour répondre aux nouvelles exigences de la société. C’est pour les accompagner dans ces mutations que BNP Paribas Real Estate fait évoluer ses offres et opère sa propre transformation, à l’image de son futur siège, Métal 57, dont la première pierre était posée jeudi 11 juillet à Boulogne-Billancourt : « Notre ambition est de reconvertir ce bâtiment chargé d’histoire, à l’architecture unique et industrielle, en un immeuble de bureaux contemporain ouvert sur la ville. Ce projet est un véritable laboratoire d’idées et d’expérimentation, au sein duquel nos équipes anticipent les parcours et les usages immobiliers de demain », a déclaré à cette occasion Thierry Laroue-Pont, président du directoire de BNP Paribas Real Estate.