Paris, France

Marché

Télécharger le pdf

| Marché

BNP PARIBAS REAL ESTATE ANALYSE LES PRINCIPAUX MARCHÉS EUROPÉENS DES BUREAUX ET DE L’INVESTISSEMENT EN 2018
 

Croissance économique européenne : un ralentissement général
 
Depuis le début de l’année 2018, la croissance dans la zone euro a ralenti. Cet essoufflement est dû à plusieurs facteurs : un effet mécanique après une année 2017 exceptionnelle, un contexte d’incertitude politique et l’émergence de contraintes d’offre. Le taux de chômage est proche de son niveau structurel (caractérisé par l’inadéquation entre les emplois et les compétences). L’inflation et le retour d’une croissance durable en Europe ont conduit la BCE à annoncer la fin de l’assouplissement quantitatif en décembre 2018. Toutefois, les taux d'intérêt demeurent inchangés pour continuer à soutenir l’économie. La probabilité d'une hausse du taux de refinancement en 2019 est faible ; elle reste tributaire de la convergence durable de l'inflation vers sa cible de 2 %.
 
Des volumes d’investissement en Europe en continuité avec les records atteints en 2017

L’investissement en immobilier d’entreprise en Europe s’est stabilisé à 264,5 milliards d'euros, soit 1 % de moins que le record historique de 2017. « Si 2017 était l'année de la logistique, 2018 est sans conteste celle des bureaux. Comparés aux autres principaux types d'actifs, les bureaux ont fait preuve de résilience pour atteindre leur plus haut niveau en 10 ans, grâce à un grand nombre de transactions de très grande envergure », commente Larry Young, Directeur du pôle International Investment Group. À l'exception des bureaux (+4 %) et du segment « autres » (+18 %), tous les secteurs sont en recul. Le commerce (-16 %) suit une tendance baissière depuis trois ans, tandis que l’investissement dans l’industrie et la logistique (-7 %) reste très proche du niveau record de 38,2 milliards d'euros atteint en 2017.
 
Avec un volume d'investissement de 66,5 milliards d'euros, le Royaume-Uni reste le premier marché européen, malgré une baisse de 10 % qui a pesé sur la moyenne européenne. Ce résultat s'explique principalement par le retrait des investisseurs étrangers (-21 % par rapport à 2017), suscité par le contexte politique et économique actuel. En Allemagne, l’activité d’investissement s’est avérée très dynamique en 2018. Elle a atteint un volume de 61,5 milliards d'euros, ce qui constitue un record historique. Un niveau record a également été enregistré en France, avec un volume de 32,8 milliards d'euros. Il convient de noter que la tendance est positive dans la plupart des pays européens, notamment les Pays-Bas (+3 %), l'Espagne (+9 %), la Pologne (+42 %), la Belgique (+36 %) et l'Irlande (+43 %). Seuls quelques pays comme l'Italie (-22 %) ou la République tchèque (-32 %) se sont inscrits en baisse.

L’investissement étranger dans l’immobilier d’entreprise européen demeure robuste
 
En 2018, la présence des investisseurs étrangers sur le marché européen de l'investissement en immobilier d’entreprise s'est estompée (-9 % par rapport à 2017). Cependant, avec un montant total investi de 124 milliards d'euros, ils représentent toujours 47 % du marché, soit une part conforme à la moyenne quinquennale. Après une forte activité en 2014 et 2015, les investisseurs américains se sont
retirés d'Europe en 2016 (-40 %). Ils
reviennent lentement sur le marché depuis (+7 % en 2018). Les investissements asiatiques, qui avaient enregistré un niveau record
en 2017, ont certes diminué en 2018 (-19 %) mais restent à des niveaux exceptionnels par rapport à la tendance de long terme. Enfin, le Moyen-Orient (-27 %) et les investissements transfrontaliers européens (-4 %) ont réduit leur présence sur le marché européen.








La forte demande sur les marchés utilisateurs se maintient en 2018


Le dynamisme des 15 principaux marchés européens d’utilisateurs de bureaux ne s’est pas démenti en 2018, même si les volumes de souscription du quatrième trimestre 2018 affichent un recul de 13 % par rapport à l’exceptionnel quatrième trimestre 2017. Ainsi, le volume de transactions a atteint 10,02 millions de m² l’année dernière. Cela représente une baisse de seulement 1 % par rapport à 2017, de loin l’année la plus prolifique de la décennie. Le marché de Central London a progressé pour la troisième année consécutive et atteint 1,4 million de m². Parallèlement, les quatre principaux marchés allemands sont restés bien au-dessus de leur moyenne de long terme, enregistrant un volume de transactions égal à 3,04 millions de m² malgré un recul de 8 %. Les volumes sur le marché de Central Paris ont diminué de 9 %, en raison de l'absence de transactions de grande envergure. Vienne (+54 %), Luxembourg, Lisbonne (+21 %), Milan et Varsovie (+10 %) ont également affiché des résultats remarquables.

                            

Aymeric Le Roux, Directeur exécutif International Advisory & Alliances, précise : « Les marchés européens des bureaux sont restés sur une tendance robuste en 2018. Les taux de vacance atteignent des niveaux planchers dans la plupart des marchés, en particulier dans les quartiers d’affaires, tandis que l'attrait des bureaux prime demeure intact. En conséquence, les valeurs locatives prime ont connu des hausses significatives en Europe ». De fait, le taux de vacance s’est à nouveau contracté en Europe, le taux moyen des locaux vides ne dépassant guère 6,4 %. C'est à Amsterdam (-310 pb) et à Varsovie (-340 pb) que la part de bureaux inoccupés a le plus baissé, mais les marchés allemands affichent toujours les taux de vacance les plus bas, comme l'illustre l’exemple de Berlin (1,7 %). Dans le même temps, les valeurs locatives prime sont restées stables ou ont augmenté dans l’ensemble des principaux marchés européens, hormis Central London (-2 % par rapport à la fin 2018) où ils ont atteint 1 211 £/m²/an. Madrid (+13 %, 432 €/m²/an) a de son côté enregistré la plus forte croissance des valeurs locatives. Les autres hausses significatives ont concerné Hambourg, Berlin (+9 %), Milan et Francfort (+7 %).