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BNP PARIBAS REAL ESTATE ANALYSE LE MARCHE DES ENTREPOTS DE PLUS DE 5000 M² AU PREMIER SEMESTRE 2018

En France, le marché de la logistique a enregistré un ralentissement en ce début d’année après une année 2017 record. Un peu plus de 1,5 million de m² y ont été placés au cours du 1er semestre 2018. Si une légère amélioration a été observée au cours du 2ème trimestre (771 000 m² commercialisés) en comparaison au précédent (731 000 m²), ce rebond n’aura pas été suffisant pour permettre au marché d’enregistrer une performance en ligne avec sa moyenne quinquennale (1,6 million de m² placés en moyenne au 1er semestre depuis 2013).

« Si les prestataires et les chargeurs se sont équitablement partagés le marché au cours du 1er semestre 2018, on assiste depuis un certain temps à une augmentation de l’externalisation des processus logistiques chez de nombreux chargeurs. La maîtrise des coûts immobiliers reste, en effet, une de leurs priorités majeures », explique René Jeannenot, Directeur du Pôle Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

L’appétence des utilisateurs pour les bâtiments de classe A s’est une nouvelle fois confirmée, la grande majorité du volume placé ayant concerné ce type d’entrepôts (comptes propres et clés en main compris). Les entreprises continuent, en effet, de privilégier les bâtiments fonctionnels, leur permettant de mettre en place de nouveaux process logistiques tant en termes de mécanisation que de robotisation, mais leur offrant également l’opportunité de massifier leurs flux.

Si l’ensemble des marchés de la dorsale se sont orientés à la baisse, exception faite de la région lyonnaise, ils n’en restent pas moins au cœur du marché avec près de 870 000 m² commercialisés au 1er semestre 2018, représentant ainsi près de 60% du volume global.

Du côté des disponibilités à un an, elles se sont étoffées depuis décembre 2017 (+12%), avec environ 3,4 millions de m² disponibles fin juin 2018. Plus de la moitié de ce volume concerne des bâtiments de classe A déjà existants.

« La pénurie d’actifs « prime » de grandes tailles conjuguée aux volumes records de ces dernières années, ont renforcé la confiance des investisseurs dans les fondamentaux du marché logistique français. Les volumes mis en chantier fin juin 2018, en sont une bonne illustration. Ils atteignent en effet et pour la première fois depuis 2010, un nouveau pic. Ainsi, à la fin du 1er semestre 2018, six projets totalisant plus de 170 000 m², ont été lancés en blanc, confirmant le retour solide de ce type d’opérations », analyse René Jeannenot.

En ce qui concerne les loyers « prime » de classe A, la situation est contrastée avec une amplitude forte selon le positionnement géographique des entrepôts : la région parisienne domine à 56€/m², contre
 
43-47€/m² pour les marchés « core » régionaux. Les valeurs locatives moyennes de classe A ont peu évolué depuis la fin de l’année 2017 et s’échelonnent entre 38 et 41 €/m² à Lille, à 45 €/m² à Lyon.

A noter : une remontée des valeurs locatives devrait se produire au cours des prochains mois sur les secteurs les plus tendus.


Bonne dynamique du marché de l’investissement logistique avec 1,1 milliards d’euros

« La logistique aura nettement participé à la bonne dynamique observée sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise au cours des six derniers mois. En effet, avec plus de 1,1 milliard d’euros engagés au cours du 1er semestre 2018, elle a enregistré une hausse de 67% de son activité en un an, nous autorisant à croire que 2018 sera encore une année particulièrement dynamique », analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Les portefeuilles ont animé le marché français au premier semestre et concentrent 69% des montants investis, à l’instar l’actif vendu par Tristan Capital Partners à Gramercy* pour un montant de 175 millions d’euros ou encore de la cession par Argan à Deutsch Asset & Wealth Management d’un portefeuille de 6 plateformes logistiques représentant 110 000 m².

Autre fait marquant ce semestre : la prédominance des investisseurs étrangers. Ils ont représenté trois quarts des montants investis depuis le début de l’année 2018. A noter, que ce sont majoritairement les fonds américains qui se sont positionnés sur le marché français.

« Le taux « prime » en logistique a poursuivi sa compression et s’établit désormais à 4,75%. Compte-tenu de la forte demande pour cette catégorie d’actifs et d’un contexte financier favorable, ce taux devrait à nouveau se contracter pour atteindre 4,50 % au cours de l’année 2018 », analyse Franck Poizat.

* BNP Paribas Real Estate, conseil côté acquéreur dans cette transaction.