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​RETAIL : LA TRANSFORMATION EST EN MARCHE

Chiffres d’affaires du commerce de détail : la France rattrape l’Allemagne
Les consommateurs adhèrent de plus en plus au M-commerce
Valeurs locatives : les Champs Elysées culminent avec la valeur locative la plus élevée d’Europe
Près de 500 millions d’euros investis en commerce au T1, en hausse de 6 % par rapport au T1 2017


Le retail ne cesse d’évoluer et les bouleversements induits par les nouvelles tendances n’épargnent aucune de ses formes : commerces de pied d’immeuble, centres commerciaux, retail parks, outlets, e-commerce, retail intelligence, nouveaux concepts émergeants, magasins hybrides... Le retail est protéiforme et s’adapte de manière continue aux différentes composantes et évolutions de son environnement. Les distributions physique et online se confondent pour s’inscrire dans une stratégie de distribution globale. Il ne s’agit plus d’opposer commerce physique et e-commerce, les deux étant complémentaires : la stratégie omnicanale s’impose.

MARCHE LOCATIF

Dans un contexte économique mieux orienté, en 2018, le chiffre d’affaires du commerce de détail est en hausse. Réalisant près de 530 Mds €, la France rattrape l’Allemagne (540 mds €), et continue de devancer le RoyaumeUnis (460 mds €) (Source : Prévisions BNP Paribas).

LE E-COMMERCE CONTINUE SA PROGRESSION EN FRANCE MAIS REPRESENTE MOINS DE 10 % DU MARCHE TOTAL

Si la part du e-commerce dans la totalité du commerce de détail reste encore faible (9 %), le e-commerce continue de progresser en France. Le chiffre d’affaires du e-commerce a augmenté de 14 % en 2017, pour atteindre 81,7 milliards d’euros. Le nombre de transactions a grimpé de 20,5 %. (source Fevad).
Si le panier moyen est en baisse, à 65,5 €, cette érosion est largement compensée par l’augmentation de la fréquence des commandes. Le panier annuel moyen par acheteur s’élève en 2017 à près de 2 200 €, soit une augmentation de près de 190 % en 10 ans. Le marché français du e-commerce devrait continuer à croître en 2018 pour franchir la barre symbolique des 100 milliards d’euros à l’horizon 2019-2020.
Autre élément marquant : les consommateurs adhèrent de plus en plus au M-commerce (téléphone portable ou tablette) pour faire leur shopping. La part de ces ventes ne cesse de croître (+ 38% en un an - Source Fevad) et devrait encore progresser de manière significative en 2018. 

LE RETAIL TIERS LIEU : VERS DE NOUVELLES FORMES D’URBANITÉS COMMERCIALES 

Les magasins tendent à diversifier leurs activités pour proposer des services et expériences associés aux produits et à la marque. Les consommateurs ne cherchent plus seulement à acheter. Ils souhaitent vivre des expériences. L’accent est mis sur les individus et des espaces customisés et vivants où règne une ambiance, une atmosphère propre à la marque. 

Le retail tiers lieu représente donc une opportunité de rapprocher l’univers de la marque de celui du consommateur, d’intégrer son cercle social et culturel, son imaginaire, à travers des récurrences de visites motivées par d’autres activités que l’achat (découvertes de nouveaux produits, rencontres, cours, ateliers, détente, …).et d’augmenter l’expérience offerte et la personnalisation des parcours clients. « Le tiers-lieu retail devient ainsi un lieu de vie, de partage, de détente et de création. Le client a une place centrale, intègre une communauté et participe à la marque. La salle de Sport with Reebok est un exemple de tiers-lieu : au croisement du sport, de la mode, de l’art et de la culture (salle de sport, évènements, conférences et think-tank, team building, expositions, espace restauration, salles de réunion…Mais aussi boutique Reebok, lancements de collection…) » explique Thierry Bonniol, Directeur France du Département Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction.

HIGH STREET : LES VALEURS LOCATIVES « PRIME » SE MAINTIENNENT OU SE RENFORCENT DANS LES CENTRES URBAINS DES GRANDES VILLES 

Les valeurs « prime » au sein des cœurs urbains des grandes villes françaises se maintiennent ou se renforcent. Les autres emplacements, en particulier dans les villes moyennes, ont tendance à stagner, voire à baisser. Cette situation est particulièrement vraie pour les villes de taille moyenne dont le tissu commercial semble s’effilocher.

En effet l’analyse de la vacance en centre-ville fait ressortir une réalité contrastée du marché des commerces en France. Certaines villes moyennes notamment sont fortement impactées avec une vacance supérieure à 10 %. « Toutefois, d’autres villes ont toujours un tissu commercial très dynamique avec un taux de vacance inférieur à 5 %. Ainsi, le contexte socio-économique du territoire, l’équilibre de la concurrence entre les différents formats et la qualité de l’environnement sont généralement synonymes de bonne santé des commerces de centre-ville. Depuis le début de l’année, notre activité est en hausse, le dynamisme du marché témoigne d’un regain de confiance de la part des enseignes, notamment en centre-ville » souligne Thierry Bonniol.



COMMERCES DE PIED D’IMMEUBLE : UNE HIÉRARCHIE BIEN ÉTABLIE DES VALEURS ENTRE LES VILLES

En tête du palmarès : Paris.
Les commerces implantés en pied d’immeuble sont les plus représentés. Parmi les tendances observées dans la capitale, l’augmentation des commerces dits de proximité. Les commerces de produits bio/locaux et les commerces alimentaires spécialisés connaissent également une forte progression. Les gares et les nouveaux quartiers urbains qui émergeront avec le Grand Paris Express devraient également concentrer une nouvelle offre commerciale. 

Les Champs Elysées culminent avec la valeur locative la plus élevée d’Europe et sont en pleine mutation avec des projets de restructuration de grande qualité qui attirent de nouvelles enseignes haut de gamme et de luxe confortant ainsi se place de plus belle avenue de monde. « La plus belle avenue du monde » est l’une des artères la plus chère au monde avec la 5ème avenue de New York. Cannes arrive en deuxième position avec une valeur locative « prime » qui se positionne à 8 000 €/m²/an. La présence de nombreuses marques de luxe le long du Boulevard de la Croisette et l’attrait de la French Riviera auprès de nombreux touristes à fort pouvoir d’achat expliquent cette valeur élevée. Viennent ensuite les grandes métropoles (Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Strasbourg) aux valeurs « prime » supérieures à 2 000 €/m²/an.

INVESTISSEMENT EN COMMERCE : 500 MILLIONS D’EUROS INVESTIS AU PREMIER TRIMESTRE

UN VOLUME IMPORTANT D’OPÉRATIONS FUTURES QUI DEVRAIT DYNAMISER LE SECOND SEMESTRE

Avec près de 500 millions d’euros investis au cours des trois premiers mois de 2018, le marché de l’investissement en Commerce est en hausse de 6 % par rapport au T1 2017, qui s’élevait à 467 millions d’euros. Au 1er trimestre 2018, le commerce représente 13 % du volume global investi en France en immobilier d’entreprise, contre 18 % en moyenne depuis 2013. « L’attrait des investisseurs pour les actifs franciliens est indéniable durant ces dernières années. De même, les acquisitions en régions ont été significatives en raison des investissements dans le parc de périphérie notamment (centres commerciaux, parcs d’activités commerciales et retail parks) » souligne Cyril Zaprilla, Directeur Capital Markets Retail France.  

LE MARCHÉ RESTE MAJORITAIREMENT PORTÉ PAR DES INVESTISSEURS FRANÇAIS 

Les acteurs bénéficiant d’importantes liquidités arrivent en tête. Les fonds sont historiquement très dynamiques en ce début d’année 2018 (40 % des volumes). Par ailleurs, les foncières sont présentes et notamment la foncière Carrefour Property qui a réalisé le plus grand deal du trimestre en achetant le centre commercial Grand Vitrolles pour environ 200M€. Les SCPI et OPCI occupent la 3ème place du podium : leur collecte importante leur permet notamment d’investir sur des actifs en Commerce. 

Sur les trois premiers mois de l’année, 87 % des investisseurs en Commerce sont français, avec notamment La Française AM qui a bien animé le marché ce trimestre en achetant trois commerces pour un montant global de plus de 30 millions d’euros. On note ce trimestre la présence de l’investisseur canadien BMO Real Estate Partners, qui s’est positionné sur un actif Core, la boutique Ermenegildo Zegna rue du Faubourg Saint Honoré dans le 8ème arrondissement parisien pour 38 millions d’euros, et de Tristan Capital Partners avec l’acquisition d’un commerce de périphérie à Pessac.

En termes de rendement, les taux sont plutôt stables sur les 3 typologies d’actifs Commerce au 1er trimestre 2018. En pied d’immeuble, le « prime » s’établit désormais à 2,75 %. Ce taux devrait toutefois s’afficher à la baisse en 2018, avec une transaction attendue à un taux autour de 2,50 %. Concernant les centres commerciaux, un plancher historique avait été atteint à 4,20%. Concernant le commerce de périphérie, le taux « prime » se positionne à 4,50 %. 

« L’appétit est toujours fort pour le commerce, avec cependant une forte disparité entre les sous-jacents. Les investisseurs sont aujourd’hui mieux informés sur cette classe d’actifs particulière et demeurent plus sélectifs. Les actifs Prime parisiens sont très recherchés ainsi que les Retails Parks de dernière génération. Les galeries ou centres commerciaux d’ancienne génération sont moins demandés, ils nécessitent une vraie expertise dans leur gestion quotidienne. 2018, certes en léger retrait, devrait encore être une année dynamique dans les 3 typologies d’actif. En léger retrait par rapport à 2017, on pourrait néanmoins se rapprocher de la moyenne décennale qui se situe à 3,6 milliards d’euros » anticipe Cyril Zaprilla. 

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